Slováci, ktorí s kúpou bytu čakali na ďalšie zlacňovanie hypoték, práve dostali zlú správu. Obdobie postupného poklesu úrokov sa môže minimálne na čas skončiť. Európska centrálna banka opäť pritvrdila a vyššia cena peňazí sa postupne môže premietnuť aj do ponúk slovenských bánk.
Rada guvernérov ECB vo štvrtok rozhodla o zvýšení všetkých troch kľúčových úrokových sadzieb o 0,25 percentuálneho bodu. Depozitná sadzba sa od 16. septembra zvýši z 2,25 na 2,50 percenta, hlavná refinančná sadzba z 2,40 na 2,65 percenta a jednodňová refinančná sadzba dosiahne 2,90 percenta.
Ide už o druhé zvýšenie v tomto roku. ECB sadzby zdvihla o štvrť percentuálneho bodu aj v júni, zatiaľ čo na júlovom zasadnutí ich ponechala bez zmeny. Ešte začiatkom týždňa sme upozorňovali, že ďalší rast úrokov je vzhľadom na vývoj inflácie veľmi pravdepodobný.
Hypotéky nezdražejú zo dňa na deň
Pre bežného človeka je najdôležitejšia otázka, čo nové rozhodnutie znamená pre úvery na bývanie. Úrokové sadzby hypoték sa odvíjajú od viacerých faktorov. Banky sledujú cenu peňazí na finančných trhoch, výnosy štátnych dlhopisov, očakávaný ďalší vývoj sadzieb aj vlastné náklady a konkurenciu. Rozhodnutie ECB však všetky tieto očakávania posúva smerom nahor.
Národná banka Slovenska evidovala v júni pri nových úveroch na bývanie s fixáciou od jedného do piatich rokov priemernú úrokovú sadzbu 3,66 percenta. Niektoré banky počas leta ponúkali akciové hypotéky výrazne lacnejšie, no rast trhových sadzieb môže priestor na takéto ponuky postupne zmenšovať. Matej Dobiš z Finančného kompasu už pred dnešným zasadnutím upozorňoval, že pri pokračujúcom raste sadzieb sa môžu najlacnejšie hypotéky opäť dostať nad hranicu štyroch percent. Neznamená to, že všetky banky okamžite prepíšu cenníky, no smer trhu sa oproti začiatku roka výrazne zmenil.
Štvrť percenta môže znamenať desiatky eur mesačne
Aj zdanlivo malý pohyb sadzby vie pri veľkej hypotéke urobiť citeľný rozdiel. Ak by sme použili modelový úver vo výške 150-tisíc eur na 30 rokov, pri úroku 3,66 percenta vychádza mesačná splátka približne na 687 eur. Ak by sadzba stúpla o štvrť percentuálneho bodu na 3,91 percenta, splátka by sa zvýšila približne na 708 eur mesačne. Rozdiel je teda okolo 21 eur každý mesiac a za rok viac ako 250 eur.
Pri úvere 200-tisíc eur by bol rozdiel ešte vyšší. A ak by sa sadzby posunuli nad štyri percentá a zostali tam dlhšie, zvýšia sa aj celkové úroky, ktoré človek banke počas rokov splácania zaplatí.
Existujúce hypotéky sú zatiaľ chránené fixáciou
Dnešné rozhodnutie ECB automaticky nezvýši splátku človeku, ktorý už hypotéku má a jeho úrok je stále zafixovaný. Ak máte napríklad trojročnú alebo päťročnú fixáciu, do jej skončenia zostáva dohodnutá sadzba nezmenená. Problém môže prísť pri refixácii. Banka približne dva mesiace pred koncom fixácie oznámi klientovi novú úrokovú sadzbu. Práve vtedy sa do ponuky môže premietnuť drahšie financovanie na trhu.
Najväčší vplyv tak pocítia ľudia, ktorí si hypotéku ešte len plánujú vziať, a klienti, ktorým sa fixácia končí v najbližších mesiacoch. Tí budú musieť porovnávať ponuky jednotlivých bánk ešte pozornejšie.
Prečo ECB opäť zvyšuje sadzby
Za obratom v menovej politike je opäť inflácia. Prudký rast cien energií spojený s pokračujúcim konfliktom na Blízkom východe vytlačil augustovú infláciu v eurozóne na 3,3 percenta. Cieľ ECB je pritom dlhodobo nastavený na dve percentá. Centrálna banka teraz očakáva, že priemerná inflácia dosiahne v roku 2026 približne 3 percentá. V roku 2027 má zostať na 2,5 percenta a na 2,1 percenta sa podľa aktuálnej prognózy dostane až v roku 2028.
ECB sa preto snaží drahšími peniazmi tlmiť dopyt v ekonomike a zabrániť tomu, aby sa drahá ropa a plyn postupne premietli do cien ďalšieho tovaru, služieb a miezd. Zároveň však nechce ekonomiku zabrzdiť viac, než je potrebné. Prezidentka Christine Lagarde preto odmietla vopred sľúbiť ďalšie zvyšovanie a zdôraznila, že každé ďalšie rozhodnutie bude závisieť od aktuálnych dát.
Pre ľudí hľadajúcich vlastné bývanie prichádza rozhodnutie ECB v nepríjemnom čase. Podľa NBS boli ceny nehnuteľností na Slovensku v druhom štvrťroku 2026 medziročne vyššie o 9,51 percenta. Priemerná ponuková cena bývania zároveň prekročila 3-tisíc eur za meter štvorcový. Nižšie úroky počas predchádzajúceho obdobia pomohli zvýšiť záujem o hypotéky, no zároveň podporili dopyt po nehnuteľnostiach. Časť výhody z lacnejšieho financovania tak postupne pohltili vyššie ceny bytov a domov.
