Národná banka Slovenska mení jedno z hlavných pravidiel pre hypotéky. Ľuďom do 35 rokov, ktorí kupujú svoje prvé bývanie, bude od januára 2027 stačiť polovičný vlastný vklad. Naopak, tí, ktorí si kupujú tretí a každý ďalší byt či dom, dostanú od júla úver najviac na 70 percent jeho hodnoty.
Kto sa za posledné roky pokúšal kúpiť prvý byt, veľmi dobre vie, o aký náročný úkon ide. Splátku by z výplaty ešte nejako zvládol, no pätinu ceny bytu na účte jednoducho nemá. Práve túto prekážku chce Národná banka Slovenska (NBS) aspoň zmenšiť. Banková rada NBS koncom septembra schválila novelu opatrenia o úveroch na bývanie, podľa ktorej si mladí do 35 rokov budú môcť na prvé bývanie požičať až 90 percent jeho hodnoty. Pravidlá začnú platiť od 1. januára 2027, no naplno sa rozbehnú až postupne. Cieľom je podľa Vladimíra Dvořáčka, člena Bankovej rady, lepšia rovnováha na trhu s bývaním. Mladí majú potrebovať menej vlastných úspor, kým pri kúpe tretej a ďalšej nehnuteľnosti bude treba zapojiť viac vlastných peňazí. Formálne ide o opatrenie NBS č. 3/2026, ktorým sa mení opatrenie č. 10/2016 o posudzovaní schopnosti spotrebiteľa splácať úver na bývanie.
Kľúčový faktor menom LTV
Zmena sa točí okolo skratky LTV (loan to value), čo je pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti, teda o to, akú časť ceny bytu či domu môže pokryť hypotéka. Ak je limit 80 percent, zvyšných 20 percent musíte zaplatiť z vlastného vrecka. Takto to dnes platí pre všetkých rovnako. Banky síce môžu požičať aj 90 percent, ale len v rámci výnimky, ktorú smú využiť najviac pri pätine nových hypoték. Túto výnimku pritom doteraz čerpali najmä mladí. Podľa NBS z nej len necelá štvrtina, čiže približne 5 percent všetkých úverov, išla klientom starším ako 35 rokov.
Pri cene 220-tisíc eur predstavuje pätina 44-tisíc eur, čo je pre mladý pár často suma na celé roky šetrenia. Pre predstavu, byty na Slovensku sa v druhom štvrťroku 2026 predávali v priemere za 3 430 eur za meter štvorcový. Za 220-tisíc eur by ste teda kúpili byt s rozlohou zhruba 64 metrov štvorcových. Ceny bytov pritom stále rastú, v druhom kvartáli o 1,6 percenta. Ceny všetkých bytov a domov boli medziročne vyššie o 10,2 percenta.
Po novom NBS rozdelí žiadateľov do troch skupín. Mladí do 35 rokov, ktorí kupujú prvé bývanie, dosiahnu na 90 percent. Väčšine ostatných zostáva doterajších 80 percent. Kto kupuje tretiu a každú ďalšiu nehnuteľnosť, dostane najviac 70 percent. Aby ste sa dostali do prvej skupiny, musíte splniť tri podmienky naraz. Máte najviac 35 rokov, nikto z dlžníkov nevlastní nehnuteľnosť na bývanie a peniaze použijete na kúpu alebo výstavbu bývania. Za nehnuteľnosť na bývanie sa považujú byty, domy a ďalšie priestory, v ktorých sa dá bývať, vrátane apartmánov zapísaných v katastri ako nebytové priestory. Nerátajú sa naopak pozemky, budovy na šport a rekreáciu ani rozostavaná stavba, na ktorú si práve beriete úver. Banka tiež bude skúmať len nehnuteľnosti na Slovensku a overí si ich v katastri. Pokiaľ ide o spoluvlastnícky podiel, ten sa započíta len vtedy, ak dosahuje aspoň polovicu.
Vklad o polovicu nižší, no splátka vyššia
Vezmime si príklad, že si manželia vo veku 29 a 31 rokov kupujú prvý byt za 220-tisíc eur a ani jeden z nich nič iné nevlastní. Dnes by im banka požičala najviac 176-tisíc eur, po novom to bude až 198-tisíc eur. Namiesto 44-tisíc eur by im tak stačilo našetriť 22-tisíc eur. Ak by si odkladali 500 eur mesačne, k vkladu by sa dopracovali zhruba za tri a pol roka namiesto viac ako siedmich.
To ale neznamená, že ušetríte. Zvyšné peniaze budete splácať aj s úrokmi, a tie dnes nie sú zrovna nízke. Banky ponúkajú sadzby približne od 3,58 do 4,49 percenta. Pri splatnosti 30 rokov a sadzbe 3,58 percenta vychádza splátka úveru 176-tisíc eur na približne 798 eur mesačne, kým pri 198-tisíc eurách je to zhruba 898 eur. Rozdiel okolo 100 eur mesačne sa za celé obdobie nazbiera na takmer 36-tisíc eur. Pri sadzbe 4,49 percenta stúpne splátka z približne 891 na 1 002 eur a rozdiel za 30 rokov presiahne 40-tisíc eur. Mladí teda skôr bývajú vo vlastnom, ale zaplatia viac na splátkach.
Investori budú mať prísnejší limit
Na opačnom konci sú tí, ktorí už vlastnia aspoň dve nehnuteľnosti. Pri kúpe tretej dostanú úver najviac na 70 percent jej hodnoty. Pri byte za 220-tisíc eur by to znamenalo úver 154-tisíc eur a 66-tisíc eur z vlastných zdrojov, teda o 22-tisíc eur viac ako dnes. Nehnuteľnosti sa rátajú za všetkých spoludlžníkov dokopy. Nezáleží pritom na veku ani na tom, či v byte bývate, prenajímate ho alebo doň chodíte na víkendy. Táto skupina navyše nesmie využiť ani výnimku do 90 percent, okrem úplne ojedinelých prípadov, ktoré banka posúdi individuálne.
Až pri tretej nehnuteľnosti z toho dôvodu, že druhý byt či dom v živote často prichádza úplne prirodzene. Rodina sa sťahuje a nový byt kúpi skôr, ako predá starý. Iný človek zdedí dom na druhom konci Slovenska alebo má po rodičoch chatu. Aj v takých situáciách sa dá o 90-percentnú hypotéku uchádzať v rámci výnimky, rozhoduje o tom však banka.
Ani tretia nehnuteľnosť pritom nemusí byť vždy investícia, na čo upozorňujú aj ľudia z trhu. Michal Ďuriš zo spoločnosti Umbrella Group nespochybňuje snahu NBS obmedziť riziká investičných nákupov, za problém však považuje to, že rozhoduje len počet nehnuteľností. Ako príklad uvádza klienta, ktorý býva vo vlastnom byte, rodičia naňho prepísali rodinný dom a on teraz potrebuje väčšie bývanie. Podľa nových pravidiel by tak kupoval tretiu nehnuteľnosť, hoci nič neprenajíma. Navyše prirodzene nechce najprv predať byt, v ktorom býva, a až potom zisťovať, či hypotéku vôbec dostane.
Aké sú termíny?
Pravidlá sa zavádzajú postupne, pretože banky musia náležite upraviť svoje procesy. Doteraz napríklad v katastri neoverovali, koľko nehnuteľností klient vlastní. Pôvodne mala zmena platiť už od 1. októbra 2026, NBS však termín na žiadosť bánk posunula na január.
Od 1. januára 2027 tak začne platiť 90-percentný limit pre mladých. Či ho dostanete hneď v januári, bude však záležať od toho, ako rýchlo sa pripraví vaša banka. Počas celého prvého polroka zároveň zostáva výnimka, vďaka ktorej môžu banky požičať 90 percent aj 20 percentám ostatných klientov. Od 1. júla začne platiť 70-percentný limit pre tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť a výnimka sa zúži na 10 percent nových úverov. V roku 2028 klesne na 7 percent. Táto zostatková výnimka má pokryť aj špecifické prípady, napríklad nehnuteľnosti, ktoré sú na papieri určené na bývanie, ale v skutočnosti sa v nich bývať nedá.
