Všetko okolo nás akosi zdražuje, aj keď nám bol sľubovaný presný opak. A žiaľ, týka sa to aj niečoho tak základného, ako je bývanie. Stav nehnuteľností je na Slovensku priam kritický, čo potvrdzujú aj nové údaje týkajúce sa nákladovosti bytov. Za posledné dva roky (ku koncu júna 2026) najviac zdraželi staršie dvojizbové byty v krajských mestách, a to o 30,7 %. Ceny trojizbových bytov (o 17,9 %) rástli pomalšie, čo ukazuje, že Slováci postupne narážajú na svoje finančné limity a pri hypotékach hľadajú lacnejšie alternatívy či takzvané satelity.
Analytici z Realitnej únie SR varujú, že kvôli konsolidácii verejných financií, slabšiemu rastu ekonomiky a riziku vyšších úrokov sa rast cien väčších bytov môže čoskoro úplne zastaviť. Na výsledky a prognózy analytikov upozornil spravodajský portál agentúry TASR.
Ako zdražovali jednotlivé typy bytov?
Slovenský realitný trh má za sebou ďalšie dva roky výrazného cenového rastu, avšak v jednotlivých kategóriách bytov sa začínajú otvárať čoraz väčšie rozdiely. Zatiaľ čo menšie a staršie nehnuteľnosti v krajských mestách zaznamenali masívny nárast na hodnote, pri väčších a modernejších bytoch sa už naplno prejavuje finančný strop slovenských domácností.
Podľa najnovších oficiálnych údajov, ktoré v utorok zverejnila Realitná únia SR na základe hodnotiaceho cenového vývoja k 30. júnu 2026, v krajských mestách za posledné 2 roky najviac stúpli priemerné ceny starších dvojizbových bytov, a to o spomínaných 30,7 %. Ide o vôbec najvyššie číslo spomedzi všetkých sledovaných kategórií dvojizbových a trojizbových bytov.
Pre lepší prehľad:
- Staršie 2-izbové byty vykázali nárast o 30,7 %.
- Staršie 3-izbové byty vykázali nárast o 28,3 %.
- Novšie 2-izbové byty vykázali nárast o 26,5 %.
- Novšie 3-izbové byty vykázali nárast o 17,9 %.
Domácnosti narážajú na finančné možnosti
Výrazne pomalšie tempo zdražovania pri novších trojizbových bytoch (17,9 %) celkom jasne naznačuje, že ich predajné ceny už dosiahli hranicu, ktorú si bežná rodina dokáže dovoliť len veľmi ťažko, či už z vlastného rozpočtu alebo pomocou úveru.
Vladimír Kubrický, hlavný analytik Realitnej únie SR, taktiež vysvetlil, že ľudia nestratili záujem o novšie trojizbové byty, len na ne jednoducho nemajú dosť peňazí. Hoci ceny týchto bytov nerástli tak rýchlo ako v iných segmentoch, príjmy domácností rástli pomalšie, čím sa udržiava nepriaznivý nepomer.
Logicky, pokiaľ rodina zistí, že kúpa novšej trojizbovej nehnuteľnosti v krajskom meste presahuje jej finančné možnosti, je nútená hľadať kompromisy. Najčastejšou alternatívou sa stáva presun záujmu ku starším trojizbovým bytom, kde sú vstupné náklady aj mesačné splátky úverov podstatne prijateľnejšie.
Rozdiel v cenách medzi novostavbou a starším bytom
Rozdiely v cenovkách sa okamžite a veľmi výrazne prejavia pri nastavovaní financovania prostredníctvom banky. Realitná únia SR to demonštruje na konkrétnom príklade z Bratislavy. Novší trojizbový byt s rozlohou 75 štvorcových metrov tu stojí v priemere 359 625 eur, zatiaľ čo starší byt s rovnakou rozlohou kúpite v priemere za necelých 295-tisíc eur, konkrétne 294 975 eur.
Z toho vyplýva, že pri využití štandardnej 80-percentnej hypotéky musí záujemca pri kúpe novšieho bytu vytiahnuť z vlastného vrecka či úspor až 71 925 eur, čo je presne o 12 930 eur viac, než by potreboval na akvizíciu staršieho bytu v rovnakej metráži.
Ešte priepastnejší je rozdiel potom možno pozorovať v pravidelných mesačných výdavkoch. Pri spomínanej 80 % hypotéke so splatnosťou nastavenej na 30 rokov a pri úrokovej sadzbe 3,6 % vychádza mesačná splátka za novší 75-metrový byt na 1 308 eur. Pri staršej nehnuteľnosti zaplatí kupujúci mesačne 1 073 eur, čo znamená trvalú úsporu 235 eur každý mesiac.
Sú aj iné riešenia
Kým časť rodín problém s financovaním vyrieši ústupkom v podobe kúpy staršieho bytu, iná skupina kupujúcich uvažuje trochu odlišne. Týka sa to najmä ľudí, ktorí už dnes bývajú v novšom, no rozmerovo menšom byte.
Ak by títo ľudia mali investovať sumu blízku 360-tisícom eur za novší trojizbový byt priamo v meste, odmietajú sa presťahovať do staršieho panelákového či tehlového bytu. Radšej za rovnaké alebo podobné peniaze zvolia kúpu novostavby rodinného domu alebo domu v radovej zástavbe v okolí krajského mesta. V prípade Bratislavy tomuto trendu výrazne pomáha aj postupne sa zlepšujúca dopravná infraštruktúra a dostupnosť okolitých obcí a takzvaných satelitov.
Tajomník Realitnej únie Mojmír Plavec k tomu dodáva, že zmena správania kupujúcich mení aj priebeh samotných obchodov. Tvrdí, že okruh záujemcov je pri novších bytoch o čosi užší, preto pre ne licitácie späté s rastom ceny nie sú tak bežné ako pre menšie byty. Práve pri menších bytoch totiž kupujúci zvyčajne berú do úvahy obavu, že prídu o výhodnú príležitosť. Inak povedané, pri trojizbových bytoch sa nie je veľmi kam (a prečo) ponáhľať.
Čo na to developeri?
Hoci dáta jasne ukazujú, že najväčšie zastúpenie v ponuke novostavieb majú dlhodobo dvojizbové byty (po ktorých je medzi kupujúcimi aj investormi trvalo najvyšší dopyt), developeri rozhodne neplánujú vyradiť zo svojich projektov väčšie trojizbové a štvorizbové nehnuteľnosti.
Attila Mészáros, predseda Realitnej únie, vysvetľuje, že pre stabilitu je kľúčový vyvážený mix bytov. Treba teda ako väčšie, tak aj menšie byty, bez ohľadu na popularitu či cenu. Trendy sa menia a štvrte na ne musia byť pripravené.
Očakáva sa spomalenie
Celkovýo trh nehnuteľností síce podľa štatistík narástol, no nožnice sa roztvárajú. Zatiaľ čo celkový Realitný barometer (ktorý podrobne monitoruje ceny bytov vo všetkých krajských mestách) stúpol ku koncu júna o 11,1 % medziročne, pri novších trojizbových bytoch dosiahol priemerný medziročný rast cien iba 6,6 %. Do budúceho vývoja navyše vstúpi celý zástup nepriaznivých ekonomických faktorov, ktoré rast cien úplne zmraziť. Aj hlavný analytik Realitnej únie SR Kubrický má skôr skeptické vyhliadky.
Tvrdí, že slovenská ekonomika tento rok rastie pomalšie, pričom za celé obdobie nemá prekonať 1 percento. Zároveň pokračuje vojna na Blízkom východe a na jeseň sa nevylučuje navýšenie úrokových sadzieb. A žiaľ, chýbať nebude ani ďalšia konsolidácia verejných financií. Toto všetko sú faktory, ktoré dokopy vytvárajú veľmi nepriaznivé podmienky pre ďalší rast cien nehnuteľností.
