Zdanenie nehnuteľností nie je na Slovensku citlivou témou, no práve tá sa môže už v dohľadnej dobe stať jednou z kľúčových páčok pri riešení dostupnosti bývania. Jiří Procházka, expert finančnej stability Národnej banky Slovenska, v novom príspevku publikovanom na webe NBS vysvetlil, prečo vyššia daň z nehnuteľností nemusí situáciu na realitnom trhu zhoršiť, ale naopak, môže ju paradoxne zlepšiť.
Ide o pohľad, ktorý je pre mnohých ľudí nelogický, no v skutočnosti má celkom silnú oporu v zahraničných skúsenostiach aj ekonomickej teórii.
Dostupnosť bývania na Slovensku je dlhodobo napätou témou. Národná banka Slovenska konkrétne sleduje túto situáciu prostredníctvom indexu dostupnosti bývania (HAI), pričom makroprudenciálny komentár upozornil, že dostupnosť stagnuje od svojho prepadu po pandémii a doposiaľ sa nedokázala zásadne zotaviť.
Portál Realityradar.eu v k tomu dodal, že hoci pokles úrokových sadzieb a rast miezd situáciu čiastočne stabilizujú, dostupnosť je stále zhruba o desatinu horšia ako dlhodobý priemer. A v niektorých krajoch je stav ešte horší.
Prvý dojem klame
Na prvý pohľad by sa mohlo zdať, že vyššia daň z nehnuteľností situáciu ešte väčšmi skomplikuje. Kto vlastní byt alebo dom, bude platiť viac a celkové náklady na bývanie vzrastú. Alebo je to inak?
Procházka vysvetľuje, že cena nehnuteľnosti neodráža len jej aktuálnu trhovú hodnotu, ale aj súhrn všetkých očakávaných budúcich nákladov, medzi ktorými vystupuje aj práve daň. Ak kupujúci ráta s tým, že v budúcnosti bude platiť vyššiu daň, nie je ochotný pri kúpe zaplatiť rovnako vysokú cenu ako dnes.
Daň z nehnuteľností v tomto zmysle funguje podobne ako hypotéka: časť celkových nákladov na bývanie sa presúva z momentu kúpy do budúcnosti. Celková suma, ktorú majiteľ za bývanie zaplatí počas celej doby vlastníctva, sa pritom podľa Procházku zásadne nemení. Mení sa de facto len jej rozloženie v čase.
Výhoda pre mladých, stimul pre starších
Tento časový posun môže byť výhodný najmä pre mladšie domácnosti s nižšími úsporami a príjmami. Nižšia vstupná cena pri kúpe bytu je totiž pre nich omnoho dôležitejšia než vyššia priebežná daň, ktorú budú platiť v ďalších rokoch. Bežne sa totiž ráta aj s tým, že ich príjmy budú postupom času rásť.
Naopak, pre starších vlastníkov, ktorí bývajú vo veľkých domoch s nevyužitými izbami, vyššia daň predstavuje rastúci tlak, v dôsledku ktorého môžu začať uvažovať nad menším, a teda cenovo dostupnejším bývaním.
Neprehliadnite
Podľa Procházku to má pozitívny efekt na fungovanie celého trhu. Starší vlastníci, motivovaní rastúcimi priebežnými nákladmi, častejšie hľadajú menšiu nehnuteľnosť, čím uvoľňujú väčšie byty a domy pre mladšie rodiny. Výsledkom je efektívnejšie využitie existujúceho bytového fondu bez potreby masívnej novej výstavby. Noviny.sk pritom už začiatkom roka upozornili, že len v Bratislave má aktuálne byť zhruba 18-tisíc neobývaných bytov.
Dopad aj na investičné nehnuteľnosti
Vyššia daň z nehnuteľností by zmenila aj motivácie v prostredí investičného bývania, respektíve investičných bytov. Byt, ktorý stojí prázdny a slúži len ako uloženie kapitálu, sa pri vyšších priebežných nákladoch jednoducho stáva menej finančne výhodonou, a teda aj menej atraktívnou investíciou.
Analytik NBS uvádza, že to môže vlastníkov motivovať buď k prenájmu, alebo k predaju takejto nehnuteľnosti, čím sa zvyšuje ponuka na trhu. Daň je pritom podľa neho možné nastaviť tak, aby zbytočne nezvyšovala nájomné, napríklad umožnením jej odpočtu z dane z príjmov z prenájmu.
Príklady zo zahraničia
Na podporu svojho argumentu uvádza Procházka viaceré zahraničné príklady. Za zmienku stojí hlavne porovnanie amerických štátov Kalifornia a Texas. Kalifornia má relatívne nízku daň z nehnuteľností, no zároveň patrí medzi štáty s najvyššími cenami a najhoršou dostupnosťou pre mladých. Texas naopak uplatňuje výrazne vyššiu majetkovú daň, no ceny sú tu relatívne priaznivé.
Vienna-property.com uvádza, že ročné dane z nehnuteľností v Texase dosahujú viac ako 2,4 percenta z hodnoty nehnuteľnosti, čo prispieva k nižším obstarávacím cenám domov a väčšej dostupnosti pre mladé domácnosti.
Analytik tiež spomína príklad Šanghaja, kde analýza zavedenia dane z nehnuteľností preukázala, že zvýšenie sadzby len o 0,2 percentuálneho bodu viedlo k poklesu cien bývania o približne 3 percentá. Ide o relatívne malú zmenu dane, no s merateľným dopadom na trh, čo jasne dokazuje citlivosť realitného trhu na daňové podmienky.
Na Slovensku je na to priestor
Procházka zdôrazňuje, že diskusia o dani z nehnuteľností má na Slovensku aj širší rozmer. Startitup.sk dávnejšie na základe dát OECD informoval, že podiel majetkových daní na slovenskom HDP dosahuje len 0,41 percenta, čo Slovensko radí medzi štáty s jedným z najnižších zdanení nehnuteľností v rámci celej skupiny.
OECD dokonca Slovensku dlhodobo vyčíta, že daň z nehnuteľností sa u nás stanovuje na základe plochy nehnuteľnosti, nie jej trhovej hodnoty, čo je medzi členskými štátmi organizácie skôr výnimka.
Prechodom na systém zdaňovania podľa trhovej hodnoty, ktorý odporúča OECD aj Európska komisia, by sa otvoril priestor na presun časti daňovej záťaže z práce na majetok. Procházka pripomína, že Slovensko patrí k štátom s relatívne vysokým zdanením práce, pričom práve presun záťaže na majetok môže byť lepší prístup, keďže menej brzdí hospodársky rast a motiváciu pracovať.
Nie je to zázračný recept
Analytik však zároveň dôrazne upozorňuje, že daň z nehnuteľností nie je zázračným riešením, ktoré vyrieši všetky otázky týkajúce sa dostupnosti bývania. Svoju úlohu zohrávajú aj ponuka bytov, regulácia výstavby, úrokové sadzby či demografický vývoj a výsledok je vždy daný súhrou týchto prvkov.
Navyše, vplyv dane na ceny nie je priamočiary ani mechanický. Ovplyvňuje skôr rozhodovanie domácností o tom, či budú peniaze investovať do nehnuteľností alebo iných aktív, a každoročnou platbou znižuje disponibilný príjem. Čistý efekt preto závisí od konkrétneho nastavenia trhu a časového horizontu.
Napriek týmto výhradám je však postoj odborníka celkom cenným príspevkom do verejnej diskusie. Na Slovensku, kde dostupnosť bývania nie je dvakrát najlepšia a počet neobývaných bytov v hlavnom meste sa pohybuje v tisíckach, môžu systémové zmeny v zdaňovaní nehnuteľností pomôcť trhu k efektívnejšiemu fungovaniu.
