Národná banka Slovenska (NBS) chystá zmenu hypotekárnych limitov. Chce tak mladým ľuďom uľahčiť kúpu prvého bývania a zároveň sprísniť financovanie ďalších, respektíve investičných nehnuteľností. Kým mladí ľudia do 35 rokov by po novom mohli dostať hypotéku až do 90 percent hodnoty prvej nehnuteľnosti, pri tretej a ďalšej kúpe má limit klesnúť na 70 percent, píšu Správy STVR.
Podľa oficiálneho oznámenia chce NBS po novom rozdeliť limit ukazovateľa LTV, teda pomer úveru k hodnote založenej nehnuteľnosti. Aktuálne platí plošný limit 80 percent s obmedzenými výnimkami, po novom by sa pravidlá mali rozlišovať podľa typu kupujúceho a účelu nákupu.
Najväčšiu úľavu pocítia mladí Slováci, respektíve ľudia vo veku do 35 rokov, ktorí si kupujú svoju prvú nehnuteľnosť. Pri tejto skupine sa má limit LTV navýšiť na 90 percent, čo znamená, že by im stačilo menej úspor na počiatočnú investíciu. Často totiž nie je problém to, že by nevedeli splácať hypotéku, ale to, že potrebujú našetriť 20 percent z celkovej sumy na to, aby úver vôbec dostali.
Zároveň má NBS v úmysle sprísniť pravidlá pre ľudí, ktorí kupujú jeden byt za druhým. V prípade opakovaných nákupov bytov či domov má limit klesnúť na 70 percent hodnoty danej nehnuteľnosti. To by znamenalo, že investor bude musieť vynaložiť viac z vlastného vrecka na počiatočnú platbu. Banka mu zároveň nebude môcť požičať toľko peňazí, koľko mohla doteraz.
NBS chce odlíšiť prvé bývanie od investovania
NBS si uvedomuje, že súčasné pravidlá majú množstvo medzier. Mladí ľudia si nemôžu dovoliť bývanie, zatiaľ čo investori skupujú byty vo veľkom. Práve preto chce riadne zakotviť rozdiel medzi tým, čo je prvá nehnuteľnosť na bývanie, a tým, čo už je investícia.
Doterajší systém posudzoval oba prípady pri LTV v zásade rovnako. Pravidlá NBS vychádzali z toho, že hypotéku možno spravidla dostať maximálne do výšky 80 percent ceny nehnuteľnosti. Popritom platia aj ďalšie ochranné limity. Splátka úverov by nemala presiahnuť 60 percent čistého mesačného príjmu domácnosti, banka musí klienta testovať na úrok vyšší o 2 percentuálne body, než aký skutočne dostane, a úvery nemajú zasahovať hlboko do dôchodkového veku. Tieto pravidlá podľa NBS chránili domácnosti pred nadmerným zadlžením.
Prísne pravidlá však mali vážny vedľajší efekt, a to horšiu dostupnosť bývania pre mladých ľudí. Samotná NBS pritom už dávnejšie upozornila, že najväčšiemu rastu splátok v pomere k príjmom čelia hlavne vysoko zadlžené domácnosti, ktorými sú často práve mladí ľudia, prípadne jednotlivci, ktorí si kupujú drahšie nehnuteľnosti.
Pokiaľ by sa vyšší limit LTV pomohlo pretaviť do praxe, mladí ľudia by získali oveľa ľahšiu cestu k financovaniu svojho prvého vlastného bývania. Keďže by nemuseli toľko šetriť na veľkú zálohu, nemuseli by sa obracať na veľmi rizikové riešenia, ako je kombinovanie hypotéky s ďalšími drahými úvermi. Nezriedka sa stávalo (a stále stáva), že si Slováci požičali na to, aby si mohli požičať inde.
Ešte jeden problém
Slabá dostupnosť bývania sa však neodvíja len od vysokých finančných nárokov na hypotéku. Problémom je aj to, že voľných bytov je málo, a to práve kvôli investorom. Preto sa návrh NBS zameriava aj na túto stránku.
Logicky, ak investorom pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti stúpne úvodná suma, ktorú musia zaplatiť, môže ich to odradiť od skupovania vo veľkom. To by mohlo, teda aspoň v teórii, aspoň mierne uvoľniť tlak na dopyt po bytoch, a to najmä v lokalitách, kde investičné nákupy príliš zvyšujú ceny a priveľmi komplikujú prístup k bývaniu domácnostiam, ktoré chcú kúpiť nehnuteľnosť na to, aby v nej mohli bývať.
Zároveň však nemožno očakávať, že úprava LTV bude zázračným liekom na všetko. Síce to pomôže prekonať vstupnú investíciu, znamená to aj vyššiu mieru zadlženia voči hodnote kupovanej nehnuteľnosti. Zabúdať potom netreba ani na ostatné faktory, ktoré vplývajú na dostupnosť bývania, ako je napríklad výška úrokových sadzieb.
Taktiež treba spomenúť, že ak sa nové pravidlá stanú realitou v aktuálnom znení, bude to znamenať novú povinnosť pre banky. Keďže práve tie poskytujú hypotéky, budú musieť vedieť dôkladne a presne overiť, či daný žiadateľ kupuje nehnuteľnosť kvôli bývaniu, alebo ako investíciu.
