Investovanie do nehnuteľností patrilo na Slovensku dlhodobo medzi najobľúbenejšie formy zhodnocovania úspor. Kombinácia nízkych úrokových sadzieb, rastúcich cien nehnuteľností a stabilného dopytu po nájomnom bývaní robila z investičného bytu zdanlivo bezrizikový nástroj. Analytici však dnes varujú, že táto rovnica sa pod vplyvom geopolitickej nestability, vyššej inflácie a pomalého ekonomického rastu mení, a to nie nevyhnutne v prospech investorov.
Situácia na Blízkom východe a jej energetické dosahy priniesli na slovenský realitný trh novú mieru neistoty, ktorú odborníci dlho nevideli (lebo nemali tú možnosť).
Čo sa zmenilo
Kľúčovým faktorom, ktorý mení podmienky pre investičné nehnuteľnosti, je inflácia. Národná banka Slovenska (NBS) vo svojej jarnej prognóze z roku 2026 odhaduje, že inflácia by sa mala pohybovať okolo 3,9 percenta, teda výrazne nad cieľom Európskej centrálnej banky.
NBS zároveň predpokladá, že hrubý domáci produkt Slovenska stúpne v tomto roku len o zhruba 0,5 percenta, čo by bol jeden z najslabších výsledkov za posledné roky. V nepriaznivom scenári pritom hrozia ešte horšie čísla, konkrétne ekonomický pokles o 0,3 percenta a inflácia postupne rastúca k 6 percentám (alebo nad). To je prostredie, v ktorom treba investičné rozhodnutia robiť opatrne.
Za slabým ekonomickým výhľadom stojí kombinácia geopolitickej neistoty spôsobenej vojnou na Blízkom východe, vyšších cien energií a konsolidácie verejných financií.
Domácnosti teda čelia klesajúcej kúpyschopnosti. Reálne mzdy v roku 2026 prakticky stagnujú a spotrebitelia zvyšujú úspory namiesto výdavkov, čo tlmí dopyt aj v realitnom sektore. „Pretože domácnosti čelia vyššej inflácii, konsolidácii verejných financií a celkovo sa ich finančná situácia bude vyvíjať skôr horšie, a to by malo zmierniť tlak na rast cien nehnuteľnosti,“ odhadol ekonomický analytik VÚB Michal Lehuta pre Správy STVR.
Spomalenie rastu cien nehnuteľností zároveň znamená, že hodnota bytu ako investície nebude rásť tak rýchlo, ako sme boli v posledných rokoch zvyknutí.
Hypotéky budú drahšie, investori menia kalkul
Na rastúcu infláciu bude pravdepodobne reagovať aj Európska centrálna banka (ECB). Tá na svojom zasadnutí v marci síce ponechala základné úrokové sadzby bez zmeny (na úrovni 2,15 percenta), no zároveň výslovne upozornila, že vojna na Blízkom východe výrazne znepokojila hospodársky výhľad a vyvolala riziká ďalšieho rastu.
Podľa interného bulletinu ECB zverejneného na stránkach NBS sa v dôsledku prudkého nárastu cien energií predpokladá zvýšenie inflácie nad cieľovú úroveň dvoch percent predovšetkým v druhom štvrťroku 2026. Ak by ECB pristúpila k zvýšeniu sadzieb, premietlo by sa to priamo do zdražovania hypoték, a to aj na Slovensku.
Práve vyššie hypotekárne sadzby menia kalkul investorov. Ceny bytov na Slovensku vlani vzrástli medziročne o 12 percent, čo výrazne predražilo vstup na trh, referujú Noviny.sk.
Meter štvorcový novostavby v Bratislave sa pohybuje okolo 4 000 eur, v centre mesta sa približuje k 8 000 až 10 000 eurám. Pri takýchto obstarávacích cenách a vyšších hypotekárnych sadzbách sa výnosnosť investičného bytu výrazne znižuje. Hrubý výnos z prenájmu sa v súčasnosti pohybuje na úrovni štyri až šesť percent ročne, čo pri zohľadnení nákladov, dane z príjmu a rizika prázdneho bytu nemusí byť dostatočne konkurencieschopné voči iným formám investovania.
Menšie byty sú stále v hre
Napriek pomerne pesimistickému výhľadu analytici nevolajú po úplnom upustení od realitných investícií. Jednoznačné odporúčanie smeruje k menším bytom, presnejšie jednoizbovým a dvojizbovým, a to predovšetkým vo väčších krajských mestách.
„Vo všeobecnosti sú najviac obľúbené jedno a dvojizbové byty, ktoré považujeme za investične najvýhodnejšie. Samozrejme, vo väčších krajských mestách,“ zhrnula realitná maklérka TOBI Real Róberta Mecková pre Správy STVR.
Neprehliadnite
Tento záver potvrdzujú aj dáta z trhu. Záujem o malé byty na Slovensku rastie. V Bratislave sú podľa dát spoločnosti RE/MAX Slovensko medzi najžiadanejšími nehnuteľnosti s výmerou 20 až 35 metrov štvorcových, uvádza agentúra SITA.
Priemerné ceny prenájmov v Bratislave sa pritom pohybujú na úrovni 15 až 18 eur za meter štvorcový, čo robí z malometrážnych bytov potenciálne výnosnú investíciu. Oproti väčším bytom majú nižšiu vstupnú cenu, rýchlejšiu obsadenosť nájomníkmi a pomerne stabilný mesačný cashflow. Zatiaľ čo mesačný nájom menšieho bytu v Bratislave stojí 500 až 700 eur vrátane energií, v menších mestách je to o 20 až 30 percent menej. Práve táto kombinácia (nižšej ceny a stabilného nájomného výnosu) ich robí odolnejšími voči trhovým výkyvom ako ich rozmernejšie náprotivky.
Kľúčová je diverzifikácia
Experti zároveň varujú pred nadmernou koncentráciou majetku v jednej nehnuteľnosti. „Nie je v poriadku, aby všetky peniaze išli do jedného investičného bytu, pretože je problém tento investičný byt predať len čiastočne, alebo ho môžem chcieť predať v čase, keď realitný trh tomu nebude priať,“ upozornil riaditeľ pre investície Brokeria Maroš Ovčárik pre STVR.
Jednoizbový byt v krajskom meste v kombinácii s investičným fondom alebo dlhopismi môže poskytnúť lepší pomer výnosu a rizika než jeden veľký investičný byt v hlavnom meste.
Aj Národná banka Slovenska sa k investičným bytom vyjadrila pomerne rezervovane. NBS vo svojej analýze z konca minulého roka upozornila, že investícia do nehnuteľnosti sa nemusí oplatíť za každých okolností, a teda odporúča širšiu diverzifikáciu portfólia.
Investičné byty sú aj naďalej stabilným aktívom, no v prostredí vyššej inflácie, pomalšieho rastu a drahších hypoték si vyžadujú oveľa dôkladnejšiu analýzu pred samotnou kúpou.
Skvelá príležitosť?
Paradoxne, ochladzovanie záujmu investorov môže priniesť dobrú správu pre tých, ktorí chcú v nehnuteľnosti skutočne bývať. Analytici predpokladajú, že vyššie hypotekárne sadzby a neistejšie výnosy spôsobia, že časť investorov z trhu odíde, čím sa zvýši ponuka dostupných nehnuteľností a zmierni tlak na ceny.
Menej investičného kapitálu v segmente pritom znamená aj menšiu konkurenciu pre kupujúcich, ktorí hľadajú vlastné bývanie a nie pasívny príjem. Lehuta aj Ovčárik sa zhodujú na tom, že v najbližšom období bude realitný trh mierne ochladzovať, no nepredpokladajú dramatický pokles cien, skôr ich stabilizáciu a pomalší rast ako v predchádzajúcich rokoch.
Slovenský realitný trh sa teda pravdepodobne čiastočne preorientuje od špekulatívnych investícií späť k svojej základnej funkcii, ktorou je zabezpečenie primeraného a hlavne dostupnejšieho bývania.
