Kto v uplynulých mesiacoch vyčkával s kúpou nehnuteľnosti v nádeji na prasknutie realitnej bubliny či výraznejšie zlacňovanie, ostal pravdepodobne sklamaný. Slovenský realitný trh má za sebou dynamické obdobie, ktoré poprelo scenáre o dlhodobej stagnácii.
Za necelé dva roky, počítajúc od prvého kvartálu roku 2024, vzrástli ceny rezidenčných nehnuteľností o takmer 20 percent. Oživenie, ktoré sa nenápadne naštartovalo v polovici roka 2024, nabralo v roku 2025 plnú silu a neutíchlo ani v jeho závere, informuje denník Teraz.sk.
Priemerná cena za meter štvorcový sa tak podľa analytikov vyšplhala na úroveň 2 906 eur, čo v praxi znamená, že kupujúci zaplatí za bežný byt o stovky eur na meter viac než pred dvoma rokmi.
Rok 2025 ako obdobie cenových skokov
Zatiaľ čo rok 2024 bol z pohľadu cenového rastu takmer neviditeľný s nárastom nižším než jedno percento, vlaňajšok priniesol radikálnu zmenu tempa. Ceny bývania v roku 2025 poskočili o celých 12 percent.
Podľa Národnej banky Slovenska (NBS) ťahali tento rast najmä byty, ktoré medziročne zdraželi takmer o 13 percent, zatiaľ čo domy rástli miernejším, no stále citeľným tempom na úrovni 8 percent.
Hnacím motorom bol najmä odložený dopyt po pandémii a silný trh práce, kde nezamestnanosť v prvom polroku klesla na historické minimá. Ľudia, povzbudení stabilným príjmom a stále relatívne dostupným financovaním, sa prestali báť veľkých investícií a vrátili sa na trh s novou energiou.
Priepasť medzi regiónmi sa prehlbuje
Slovensko však naďalej ostáva krajinou dvoch realitných rýchlostí. Regionálne rozdiely sú nielenže prítomné, ale sú priam priepastné. Ceny v Bratislavskom kraji sú v súčasnosti viac ako dvojnásobne vyššie oproti Nitrianskemu kraju, čo vytvára obrovskú bariéru pre mobilitu pracovnej sily. Hlavné mesto však nie je jediným ťahúňom.
Druhú najvyššiu cenovku si držia nehnuteľnosti v Košickom kraji s priemerom 2 608 eur za meter štvorcový, nasledované Žilinským krajom. Zaujímavým fenoménom je práve východ republiky, kde silný rast cien v Košiciach kompenzoval predchádzajúce prepady.
Jedinou výnimkou na mape zdražovania bol Prešovský kraj, kde ceny ku koncu roka stagnovali, čo však bolo spôsobené skôr technickým výpadkom novostavieb z ponuky než reálnym nezáujmom kupujúcich.
Efekt Volva a budúci vývoj
Výhľad do najbližšej budúcnosti naznačuje, že hoci sa tempo rastu môže zmierniť, zlacňovanie na programe dňa nie je. Ekonomický rast síce spomaľuje, čo by prirodzene malo ochladiť aj realitný trh, no do hry vstupujú nové faktory.
Kľúčovú úlohu zohrajú strategické investície. Oči investorov aj realitných maklérov sa upierajú najmä na Košický kraj, kde sa očakáva spustenie výroby v novej automobilke. Tento impulz pravdepodobne udrží dopyt po bývaní na východe vysoko nad celoslovenským priemerom.
Udržať dvanásťpercentné tempo rastu z roku 2025 bude v súčasných ekonomických podmienkach náročné, no trend ostáva jasný. Vlastné bývanie sa stáva čoraz drahšou komoditou.
Čo sa s tým dá spraviť?
Odborníci upozorňujú, že špekulovať na výrazný prepad cien sa v súčasných podmienkach javí ako riziko. História ukazuje, že realitný trh má tendenciu rásť v dlhodobom horizonte, a tí, ktorí pred dvoma rokmi čakali na zlacňovanie, dnes pozerajú na cenovky vyššie o dvadsať percent.
Pragmatickým riešením pre mnohých sa tak stáva kúpa menšieho bytu alebo nehnuteľnosti v pôvodnom stave, ktorá si síce vyžaduje rekonštrukciu, no vstupná investícia je nižšia. Tento „štartovací“ byt môže neskôr poslúžiť ako odrazový mostík k vysnívanému domu, keď sa finančná situácia rodiny stabilizuje.
Za pokus tiež môže stáť prehodnotenie cieľovej lokality. Keďže ceny v krajských mestách ako Bratislava či Košice dosahujú strop finančných možností strednej triedy, do popredia sa dostávajú satelitné obce a vzdialenejšie regióny s dobrou dopravnou dostupnosťou.
Rozdiel v cene za meter štvorcový len pár desiatok kilometrov od metropoly môže byť priepastný. Tento trend podporuje aj pretrvávajúca možnosť hybridnej práce či home office, ktorá ľuďom dovoľuje nebývať v bezprostrednej blízkosti kancelárie.
Aj nájom môže byť riešením
Pre časť populácie, najmä pre mladých ľudí na začiatku kariéry, sa však vlastníctvo stáva matematicky nedosiahnuteľným, čo vedie k nutnej zmene mentality smerom k nájomnému bývaniu.
Slovensko, ktoré bolo dlhé roky krajinou s extrémne vysokým podielom vlastníkov, sa začína približovať západnému modelu, kde je dlhodobý prenájom bežným štandardom. Hoci to mnohí vnímajú ako núdzové riešenie, flexibilita nájmu ponúka výhodu v podobe slobody pohybu za prácou bez ťarchy tridsaťročného dlhu.
Trh na to reaguje vznikom projektov inštitucionálneho nájomného bývania, ktoré by mali ponúknuť väčšiu stabilitu a právnu istotu než prenajímanie bytov od súkromných osôb.
