Prenajímate byt, izbu alebo apartmán a príjem jednoducho neuvediete v daňovom priznaní. Kedysi sa mohlo zdať, že ak platby prebiehajú medzi dvoma ľuďmi, štát sa o nich nemá ako dozvedieť. Dnes je situácia výrazne odlišná. Finančná správa získava údaje z digitálnych platforiem a pri kontrole môže siahnuť aj po ďalších zdrojoch.
Najjednoduchšie je to pri krátkodobom prenájme cez služby typu Airbnb alebo Booking. Európske pravidlá DAC7 ukladajú digitálnym platformám povinnosť oznamovať daňovým správam údaje o vybraných používateľoch a príjmoch, ktoré prostredníctvom nich dosiahli.
Finančná správa vďaka medzinárodnej automatickej výmene údajov identifikovala za rok 2024 viac než 5 300 poskytovateľov krátkodobého ubytovania cez digitálne platformy. Rovnaký systém pritom neslúži iba na kontrolu prenajímateľov. O jeho využívaní pri príjmoch z ďalších online platforiem sme už informovali.
Platforma povie štátu, koľko ste zarobili
Finančná správa môže údaje získané od platformy porovnať s tým, čo konkrétny človek uviedol vo svojom daňovom priznaní. Ak platforma vykáže príjem, ktorý v priznaní chýba, rozdiel sa dá identifikovať bez toho, aby úrad najskôr musel náhodne otvoriť klasickú daňovú kontrolu. Neznamená to však, že štát vidí každú platbu v okamihu jej uskutočnenia. DAC7 funguje prostredníctvom pravidelného oznamovania údajov platformami. Výsledkom však je, že Finančná správa môže dostať nezávislý údaj o tom, koľko konkrétny používateľ cez platformu zarobil, a následne ho porovnať s daňovými údajmi.
Ak vznikne nezrovnalosť, správca dane môže od človeka žiadať vysvetlenie a doklady. Pri prenájme môžu byť relevantné údaje o rezerváciách, prijatých platbách, nájomných vzťahoch alebo uplatnených výdavkoch. Podstatne komplikovanejšia je situácia pri klasickom dlhodobom prenájme, keď medzi majiteľom a nájomníkom nefiguruje žiadna digitálna platforma. Ani takýto príjem však automaticky zostáva mimo dohľadu.
Finančná správa uvádza, že využíva údaje dostupné vo verejnej správe, internetové ponuky a ďalšie informácie z digitálneho priestoru. Podnet môže prísť aj priamo od občana. V praxi sa môže stať, že sa na daňový úrad obráti napríklad nájomník po spore s prenajímateľom a predloží nájomnú zmluvu s dohodnutou výškou nájomného. Finančná správa teda nemusí mať jeden univerzálny systém, ktorý automaticky odhalí každý súkromný prenájom. Má však viacero zdrojov, z ktorých môže postupne poskladať obraz o skutočných príjmoch daňovníka.
500 eur neznamená, že sa netreba registrovať
Pri prenajímaní nehnuteľnosti vzniká ešte jedna povinnosť, na ktorú sa často zabúda. Ak fyzická osoba začne na Slovensku prenajímať nehnuteľnosť alebo jej časť a ešte nemá pridelené DIČ, musí sa zaregistrovať na daňovom úrade. Lehota uplynie na konci kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom prenájom začal. Ak teda človek začne prenajímať byt v septembri, registráciu musí vybaviť do konca októbra.
Túto povinnosť netreba zamieňať so samotnou daňou. Z príjmov z prenájmu je za kalendárny rok oslobodených 500 eur. Ak prenajímateľ zarobí viac, do základu dane vstupuje iba suma nad touto hranicou. Pri príjmoch dosiahnutých počas roku 2026 zároveň platí, že všeobecná povinnosť podať daňové priznanie vzniká pri celkových zdaniteľných príjmoch presahujúcich 2 983,37 eura. Do tejto hranice sa započítavajú všetky zdaniteľné príjmy, nielen samotný prenájom.
Pri obyčajnom prenájme bez živnosti si nemožno uplatniť paušálne výdavky. Prenajímateľ používa preukázateľné výdavky a tie musí po využití 500-eurového oslobodenia primerane skrátiť v rovnakom pomere ako zdaniteľný príjem.
Airbnb môže priniesť aj ďalšiu povinnosť
Krátkodobý prenájom cez zahraničnú platformu môže byť z daňového pohľadu ešte komplikovanejší. Ak zdaniteľná osoba prijíma sprostredkovateľskú službu napríklad od zahraničnej spoločnosti Booking, môže jej vzniknúť povinnosť registrovať sa podľa paragrafu 7a zákona o DPH ešte pred prijatím prvej takejto služby. Pri tejto registrácii sa človek nestáva klasickým platiteľom DPH. Musí však z prijatej služby, teda napríklad z provízie zahraničnej platformy, vypočítať a odviesť slovenskú DPH. Finančná správa pri službe od Bookingu aktuálne uvádza sadzbu 23 percent.
Rozdiel je aj medzi obyčajným prenájmom nehnuteľnosti a poskytovaním ubytovacích služieb. Ak sa k ubytovaniu pravidelne pridávajú ďalšie služby a činnosť už má charakter podnikania, môžu vzniknúť ďalšie povinnosti.
Zatajovanie môže vyjsť oveľa drahšie
Ak Finančná správa zistí, že príjem v daňovom priznaní chýbal, môže daň dodatočne vyrubiť. K samotnému nedoplatku sa môžu pridať úroky z omeškania a sankcie za porušenie daňových alebo registračných povinností. Úrad navyše v posledných mesiacoch opakovane zdôrazňuje využívanie analytických nástrojov, medzinárodnej výmeny informácií a cielene vyberaných kontrol.
Len pri kontrolách ukončených v júli 2026 odhalil porušenia daňových predpisov za takmer 13 miliónov eur.
