Cesta k vlastnému bývaniu je pre mladých Slovákov čoraz náročnejšia, a preto plánovala Národná banka Slovenska (NBS) priniesť o čosi výhodnejšie financovanie. Pripravovaná reforma úverových pravidiel mala uľahčiť získanie výhodnejších úverov pri kúpe prvej nehnuteľnosti a zároveň priškrtiť investičné nákupy bytov. Nový systém mal platiť už od októbra tohto roka, no celý proces sa nakoniec posúva. Banky požiadali o viac času na technickú prípravu, a tak nové pravidlá vstúpia do platnosti až v januári 2027. Nie je to veľký posun, ale je to posun.
Prvý byt za výhodnejších podmienok
Hlavným cieľom centrálnej banky je sprístupniť 90-percentné hypotéky podstatne širšiemu okruhu mladých ľudí, ktorí si kupujú svoje úplne prvé bývanie. V praxi to znamená, že žiadateľom bude na kúpu nehnuteľnosti stačiť menej vlastných úspor, keďže banka im dokáže prefinancovať až deväť desatín z kúpnej ceny.
Hovorkyňa NBS Veronika Duchová pre STVR vysvetlila, že týmito úpravami reagujú na rastúci dopyt po investičných nehnuteľnostiach a zároveň vytvárajú priestor na voľnejšie podmienky financovania pre mladých ľudí, ktorí sa obzerajú po prvom vlastnom domove.
Na opačnej strane spektra však stoja kupujúci, ktorí už nejaké nehnuteľnosti vlastnia. Pre nich sa pravidlá citeľne sprísnia. Títo klienti dostanú úver maximálne do výšky 80 percent z hodnoty kupovaného bytu či domu.
Ešte tvrdší meter potom nastavila NBS pre ľudí, ktorí kupujú už svoju štvrtú nehnuteľnosť. Pri takomto investičnom nákupe budú musieť doložiť až 30 percent z hodnoty z vlastných zdrojov, takže hypotéka pokryje najviac 70 percent ceny. Podľa Patrika Kindla, ekonomického analytika spoločnosti Finax, pôjde v rámci Európy o pomerne ojedinelý prístup. V iných európskych štátoch sa totiž investičné nákupy spravidla neregulujú cez limity úverov, ale cez progresívne zdanenie, kedy druhá a každá ďalšia nehnuteľnosť podlieha výrazne vyššej majetkovej dani.
Banky chcú viac času. Ale prečo?
Pôvodný októbrový termín narazil predovšetkým na technologické limity bankového sektora. Finančné domy potrebujú spoľahlivý spôsob, ako si overiť, koľko nehnuteľností už konkrétny žiadateľ o úver vlastní, na čo je nevyhnutné priame a bezchybné napojenie na kataster nehnuteľností.
Slovenská banková asociácia pritom upozornila, že banky v súčasnosti nemajú garantovaný prístup k potrebnej službe, ktorú by kataster zabezpečoval. Z pohľadu bankárov bola navrhovaná účinnosť, teda vzhľadom na technickú náročnosť tejto integrácie, príliš blízka.
Banky taktiež pripomínajú, že nový systém automaticky nezaručí ľahšie získanie peňazí pre každého mladého človeka. Úverové limity a posudzovanie schopnosti splácať zostávajú prísne. Pri 90-percentnom financovaní si navyše klient požičiava vyššiu sumu, čo priamo znamená vyššiu mesačnú splátku a väčšiu celkovú finančnú záťaž na rozpočet počas celej doby splácania.
Skutočne to dokáže pomôcť?
Záleží na tom, z akého uhla sa na to pozrieme. Nespornou výhodou je zníženie vstupnej bariéry. Pre čerstvého absolventa či mladú rodinu je našetrenie 20 percent z ceny bytu vo väčšom meste často neriešiteľný problém, najmä ak zároveň platia drahý nájom, keďže aj dovtedy musia niekde bývať.
Ak im postačí len 10 percent vlastných úspor, cesta k vlastnému bývaniu sa pre nich časovo skráti aj o niekoľko rokov. Dáta centrálnej banky navyše potvrdzujú, že mladí ľudia, ktorí si kupujú prvé bývanie, patria k najdisciplinovanejším dlžníkom, pretože strechu nad hlavou potrebujú a snažia sa ju udržať aj v náročnejších časoch.
Sú tu však aj riziká. Zásadným problémom je takzvaný príjmový strop a limit celkovej zadlženosti. To, že NBS umožní získať 90 percent z hodnoty bytu, automaticky neznamená, že banka úver schváli. Ostatné prísne pravidlá, ako maximálny strop úveru vo výške 8-násobku ročného čistého príjmu a povinná rezerva na splátku pri vyšších úrokoch, zostávajú v platnosti. Mnohí mladí ľudia síce budú mať dostatok úspor na 10 percent ceny, no ich mesačný plat nebude stačiť na schválenie 90-percentnej sumy.
Ďalším dôležitým rizikom je samotný tlak na rast cien nehnuteľností. Ak sa na trhu zrazu objaví veľká skupina mladých kupujúcich s ľahším prístupom k peniazom, okamžite to zvýši dopyt po menších “štartovacích” bytoch. A keďže ponuka bytov na Slovensku je dlhodobo nedostatočná, predávajúci môžu veľmi rýchlo reagovať ďalším zdražovaním. Zvýšenie úverového limitu tak môže v konečnom dôsledku zhltnúť samotné zdraženie nehnuteľností.
V neposlednom rade je otázny aj skutočný dopad na investorov. Hoci NBS znížením úveru pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti do istej miery utlmí špekulatívne nákupy, skúsenosti z iných krajín ukázali, že solventní investori túto prekážku ľahko obídu. Môžu využiť založenie inej nezaťaženej nehnuteľnosti, založiť si firmu, prípadne nakupovať priamo za hotovosť. Sprísnenie tak vytlačí z trhu najmä bežných drobných investorov, no veľkých hráčov pravdepodobne veľmi nezraní.
