Národná banka Slovenska (NBS) mení pravidlá, podľa ktorých banky požičiavajú na bývanie. Mladí ľudia do 35 rokov si budú môcť na svoj prvý byt alebo dom požičať až 90 percent jeho hodnoty. Naopak, kto kupuje už tretiu nehnuteľnosť, bude musieť siahnuť hlbšie do vrecka. Nové pravidlá schválila Banková rada NBS a začnú platiť od 1. januára 2027, no do plnej podoby sa budú dostávať postupne.
Kľúčovým faktorom je LTV
Zmena sa točí okolo jednej skratky, a to LTV. Jednoducho povedané, tieto tri písmená vyjadrujú, akú časť ceny nehnuteľnosti môže pokryť hypotéka. Ak je LTV 80 percent, banka vám požičia najviac 80 percent hodnoty bytu a zvyšok musíte zaplatiť zo svojho.
Dnes platí pre všetkých jednotný limit 80 percent. Banky síce môžu poskytnúť aj úvery až do 90 percent, ale len ako výnimku, a to najviac pre pätinu nových hypoték. Väčšinu týchto výnimiek pritom využívali práve mladí ľudia.
Pre mnohých je práve táto požiadavka najväčšou prekážkou. Aj s dobrým príjmom, z ktorého by hypotéku zvládli splácať, jednoducho nemajú nasporenú pätinu ceny bytu.
Tri skupiny, tri limity
Po novom už nebude platiť jeden meter pre všetkých. NBS rozdelí žiadateľov do troch skupín. Tie vyzerajú nasledovne:
- Mladí do 35 rokov, ktorí si kupujú prvé bývanie: limit sa zvyšuje z 80 na 90 percent.
- Väčšina ostatných žiadateľov: limit zostáva na 80 percentách.
- Tí, ktorí si kupujú tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť: limit klesá z 80 na 70 percent.
Aby človek dosiahol na 90-percentnú hypotéku, musí splniť tri podmienky. Musí mať najviac 35 rokov, nikto z dlžníkov nesmie vlastniť nehnuteľnosť určenú na bývanie a úver musí ísť na kúpu alebo výstavbu bývania.
Pre upresnenie, za nehnuteľnosť na bývanie sa považujú byty, domy a ďalšie priestory, v ktorých sa dá bývať. Nepatria sem pozemky ani rozostavaná stavba, na ktorú si práve beriete úver. Počítajú sa len nehnuteľnosti na Slovensku, tie v zahraničí banka neskúma.
Banka si počet nehnuteľností overí v katastri. Do vlastníctva sa zarátavajú aj spoluvlastnícke podiely, ale len ak dosahujú aspoň polovicu. Ak teda máte napríklad štvrtinový podiel na byte po starých rodičoch, podmienku stále spĺňate.
Ako to bude naozaj vyzerať asi najlepšie ukáže praktický príklad. Predstavte si manželov vo veku 29 a 31 rokov, ktorí kupujú svoj prvý byt za 220 000 eur a ani jeden z nich nevlastní inú nehnuteľnosť. Podľa súčasných pravidiel by im banka požičala najviac 176 000 eur. Po novom môžu dostať až 198 000 eur. To znamená, že namiesto 44 000 eur by im stačilo mať nasporených 22 000 eur. Našetriť polovičnú sumu je pre mladú rodinu obrovský rozdiel, často ide o roky odriekania.
Prísnejšie podmienky pre investorov
Striktnejší prístup čaká tých, ktorí už vlastnia aspoň dve nehnuteľnosti. Pri kúpe tretej a každej ďalšej im banka požičia najviac 70 percent jej hodnoty. Počítajú sa pritom nehnuteľnosti všetkých spoludlžníkov dokopy. A nezáleží ani na veku, ani na tom, či v byte bývajú, prenajímajú ho alebo ho využívajú na rekreáciu.
Títo kupujúci navyše nemôžu využiť ani výnimku do 90 percent. NBS zároveň zdôrazňuje, že hypotéky pre investorov nezakazuje. Len budú musieť do kúpy vložiť viac vlastných peňazí.
Prečo sa prísnejší limit týka až tretej nehnuteľnosti, a nie už druhej? Odpoveďou sú bežné životné situácie. Rodina sa napríklad sťahuje a nový byt kúpi skôr, ako predá ten starý. Alebo niekto zdedí dom na druhom konci Slovenska, prípadne vlastní chatu. Je to logické a rozumné rozhodnutie. V takých prípadoch si človek stále môže požiadať o 90-percentnú hypotéku v rámci výnimky. O tom, či ju dostane, však rozhoduje banka.
Zmeny prídu postupne
NBS rozložila zavádzanie nových pravidiel na dlhšie obdobie. Banky totiž potrebujú čas, aby si nastavili nové procesy, vrátane overovania, koľko nehnuteľností klient vlastní. Pôvodne sa pritom počítalo so zmenou už od 1. októbra tohto roka. Termín sa napokon posunul na žiadosť bánk.
Takže aké sú termíny? Od 1. januára 2027 začne ako prvá platiť podpora pre mladých. Či na 90-percentnú hypotéku reálne dosiahnete hneď v januári, však bude závisieť od toho, ako rýchlo sa na zmenu pripraví vaša banka. Počas prvého polroka navyše zostáva v platnosti výnimka, vďaka ktorej môžu banky poskytnúť 90-percentný úver aj 20 percentám ostatných klientov.
Od 1. júla 2027 sa sprísni financovanie investičných nehnuteľností a pri tretej a ďalšej nehnuteľnosti začne platiť limit 70 percent. Zároveň sa zúži výnimka pre ostatných klientov na 10 percent nových úverov.
V roku 2028 klesne táto výnimka ešte viac, a to na 7 percent nových hypoték.
Už bol najvyšší čas
Centrálna banka týmto opatrením reaguje na to, ako sa mení trh s bývaním. Čoraz viac bytov a domov kupujú ľudia, ktorí už majú nejakú nehnuteľnosť. V roku 2025 to bola dokonca viac ako polovica všetkých kupujúcich.
Háčik je v tom, že investičné nákupy rozkolísavajú ceny. Keď sa darí, tlačia ich nahor, zvyšujú riziko cenovej bubliny a mladým sa prvé bývanie vzďaľuje. Keď príde kríza, investori môžu začať hromadne predávať a prepad cien ešte viac prehĺbiť. To by mohlo zasiahnuť aj banky. Rozdielne limity pre rôzne skupiny dlžníkov sú pritom v Európskej únii čoraz bežnejšie a Slovensku ich odporučil aj Medzinárodný menový fond.
Vladimír Dvořáček, člen Bankovej rady NBS, vysvetlil, že cieľom je vyváženejší trh s bývaním. Mladí ľudia budú na prvé bývanie potrebovať menej úspor, zatiaľ čo tí, ktorí kupujú tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť, budú musieť zapojiť viac z vlastného. Nové pravidlá tak podľa neho rozlišujú medzi tými, ktorí si zabezpečujú vlastné bývanie, a tými, ktorí nakupujú nehnuteľnosti ako investíciu. Zároveň majú zmierniť niektoré riziká pre finančnú stabilitu.
Sú tu úskalia
Dajte si ale pozor na to, že vyšší limit automaticky neznamená, že 90-percentnú hypotéku dostane každý mladý človek. NBS určuje len hornú hranicu. Banka vám môže požičať menej, prípadne úver vôbec neschváliť, ak ho vyhodnotí ako príliš rizikový.
Naďalej platia aj ostatné pravidlá, ktoré preverujú, či hypotéku zvládnete splácať. Splátky všetkých úverov nesmú presiahnuť 60 percent príjmu (po odpočítaní životného minima). Celkový dlh zase nesmie byť vyšší ako 8-násobok ročného príjmu. Samozrejme, treba myslieť aj na to, že vyšší úver znamená vyššiu mesačnú splátku a viac zaplatených úrokov.
Ak vám napadlo, prečo NBS rovno nepovolí 100-percentné hypotéky, aj na to má odpoveď. Vlastný vklad podľa nej funguje ako jednoduchý test, či človek dokáže šetriť a vytvárať si rezervu. Pri 100-percentnom financovaní by sa navyše podiel úverov, pri ktorých splátky takmer dosahujú povolenú hranicu, zvýšil z 21 na 49 percent. Rizikovosť úverov by tak výrazne stúpla.
Centrálna banka tiež upozorňuje, že nové pravidlá sú len jedným dielikom skladačky, nie zázračný liek na všetko. Mnohí investori totiž kupujú nehnuteľnosti bez hypotéky, takže ich zmena LTV vôbec neovplyvní. Na to, aby bolo bývanie naozaj dostupnejšie, by podľa nej bol potrebný širší balík opatrení, napríklad podpora výstavby alebo úprava zdanenia investičných nehnuteľností. To však už nie je úloha centrálnej banky, ale štátu.
