Od 1. júla 2027 sa menia pravidlá prenájmu bytov. Nový Občiansky zákonník dovolí majiteľom vypovedať nájom na dobu neurčitú aj bez udania dôvodu, so 6-mesačnou výpovednou lehotou. Rýchlejšie sa budú môcť zbaviť aj nájomníka, ktorý neplatí. Nové pravidlá potom dostane aj kaucia, ktorá patrí medzi najčastejšie dôvody sporov pri sťahovaní.
Kto však už teraz býva v prenájme, toho sa zmeny netýkajú, teda aspoň zatiaľ. Nový Občiansky zákonník schválil parlament 1. októbra a v Zbierke zákonov vyšiel 30. októbra ako zákon č. 260/2026 Z. z. Účinnosť nabobudne 1. júla 2027.
Do tohto dátumu sa pri nájme bytov nič nemení. Nájomné zmluvy uzavreté do 30. júna 2027 sa budú až do skončenia nájmu riadiť doterajším zákonníkom. Nové pravidlá sa na ne uplatnia len vtedy, ak sa majiteľ s nájomníkom písomne dohodnú, že chcú prejsť na nový zákon. Ak teda podpíšete zmluvu v máji 2027, platia pre vás staré pravidlá, ak v auguste, už nové.
Výpoveď aj bez dôvodu, ale s dlhou lehotou
Najväčšia zmena sa týka nájmu na dobu neurčitú. Dnes môže prenajímateľ takýto nájom vypovedať len z dôvodov, ktoré vymenúva zákon. Po novom ho bude môcť vypovedať aj bez toho, aby nejaký dôvod uviedol. Nájomník však dostane pomerne veľa času, výpovedná lehota bude šesť mesiacov.
Výpoveď s uvedením dôvodu však zostáva. Prenajímateľ ju môže dať napríklad vtedy, keď nájomník hrubo porušuje svoje povinnosti, prenajme byt ďalej bez písomného súhlasu, alebo keď majiteľ byt potrebuje pre seba či pre blízku osobu. Výpovedná lehota je v takom prípade dva mesiace. Tri mesiace má nájomník, ak má aspoň 70 rokov, je ťažko zdravotne postihnutý alebo sa stará o maloleté dieťa, ktoré s ním žije v domácnosti. Ak hrozí, že po výpovedi zostane človek bez strechy nad hlavou, prenajímateľ musí informovať obec. Neplatí to len vtedy, ak s tým nájomník výslovne nesúhlasí.
Miroslav Kadleček, generálny riaditeľ Bezrealitky Slovensko, podľa spravodajského portálu agentúry TASR vysvetľuje, že aktuálne sa môže stať, že prenajímateľ má zákonný dôvod nájom ukončiť, no byt dostane späť až po mesiacoch, niekedy aj po rokoch. Nový zákonník tieto situácie rieši o čosi praktickejšie. Nájomníkov ďalej chráni, majiteľom však dáva väčšiu istotu, že sa dostanú k svojmu bytu.
Zjednoduší sa potom aj postup, keď nájomník neplatí, nakoľko prenajímateľ bude môcť odstúpiť od zmluvy, ak nájomník napriek písomnému upozorneniu mešká s nájomným alebo platbami za služby aspoň dva mesiace. Rovnako môže postupovať v prípade, že nájomník byt hrubo poškodí, alebo ak napriek upozorneniu ruší susedov či byt používa na niečo iné, než sa dohodli. Po odstúpení musí nájomník byt odovzdať do 15 dní. Ak to neurobí, prenajímateľ si za každý ďalší mesiac môže pýtať dvojnásobok nájomného, a to až dovtedy, kým byt skutočne nedostane späť. Ak nájomník v byte po skončení nájmu zostane a prenajímateľ ho do troch mesiacov písomne nevyzve, aby byt vrátil, nájom sa obnoví za rovnakých podmienok.
Pokiaľ ide o práva nájomníka, ten sa proti výpovedi aj odstúpeniu môže brániť na súde. Žalobu musí podať do dvoch mesiacov od chvíle, keď mu prišla výpoveď. Samotná žaloba však výpoveď nezastaví, takže nájom sa aj tak skončí. Výnimkou sú opäť ľudia nad 70 rokov, ťažko zdravotne postihnutí a rodičia maloletých detí. Zákonník zároveň ruší bytové náhrady, ktoré dnes musí zabezpečiť majiteľ pri niektorých výpovediach.
Kaucia najviac za tri mesiace
Kauciu nájomník zvyčajne zaplatí na začiatku ako zábezpeku pre prípad, že by po ňom zostali dlhy alebo škody. Nový zákonník hovorí, že nesmie byť vyššia ako trojnásobok mesačného nájomného spolu s platbami za služby. Ak teda platíte 700 eur nájomné a 200 eur za energie a služby, kaucia môže byť najviac 2 700 eur. Vyššia môže byť len vtedy, ak sa dohodnete, že majiteľ byt na vaše želanie prestavia.
Po skončení nájmu a vrátení bytu musí prenajímateľ kauciu vrátiť bez zbytočného odkladu. Môže si z nej však strhnúť to, čo mu nájomník dlhuje v súvislosti s nájmom. Ak sa na tom dohodnú, zaplatí z nej aj úroky. Pri krátkodobom nájme, ktorý dnes upravuje osobitný zákon, musí prenajímateľ nevyčerpanú zábezpeku vrátiť najneskôr do jedného mesiaca po vyprataní bytu a vyrovnaní nárokov, ak sa nedohodnú inak. Nájomník sa však nemôže sám rozhodnúť, že posledný mesiac nezaplatí, lebo majiteľ má jeho kauciu. Aj na takomto postupe sa treba vopred dohodnúť.
Bežné opotrebenie nie je škoda
Zákon hovorí, že nájomník má byt vrátiť v takom stave, v akom ho prevzal, pričom sa berie ohľad na bežné opotrebenie. Za škodu ale zodpovedá len vtedy, ak je opotrebenie väčšie ako bežné. Prenajímateľ musí takú škodu uplatniť bez zbytočného odkladu, najneskôr do šiestich mesiacov od vrátenia bytu, inak jeho právo zanikne. Drobné stopy, ktoré patria k bežnému bývaniu, teda automaticky nie sú dôvodom, aby si majiteľ nechal zaplatiť opravy. Inak je to pri rozbitom zariadení, poškodených dverách alebo zničenom vybavení. Kadleček odporúča, aby prenajímateľ, ktorý si chce časť kaucie nechať, vedel presne vysvetliť a preukázať, za čo peniaze zadržiava. Nájomník by mal zasa dostať jasné vyúčtovanie.
V tomto bode možno premostiť k zvieratám, keďže aj tu sa pravidlá od budúceho júla zmenia. Nájomník ich bude môcť v byte chovať len so súhlasom prenajímateľa. Bez súhlasu majiteľa nemôže byt používať ani na podnikanie, majiteľ to však môže odmietnuť len z vážneho dôvodu.
Pokiaľ ide o zvyšovanie nájomného, to môže majiteľ urobiť predovšetkým tak, ako sa to dohodne v zmluve. Ak zmluva o zvyšovaní nehovorí nič, môže ho zvýšiť aj bez dohody, ale len pri nájme dohodnutom aspoň na päť rokov. Nájomné môže narásť najviac na úroveň, ktorá je v danom mieste obvyklá, najviac o 20 percent. Zvýšenie je možné raz za tri roky a návrh musí nájomníkovi prísť písomne aspoň dva mesiace pred začiatkom roka, od ktorého má platiť. Pri nájomnom 700 eur by tak mohlo stúpnuť najviac na 840 eur. Ak nájomník do dvoch mesiacov nesúhlasí alebo vyššie nájomné neplatí, rozhodne súd.
Koniec krátkodobého nájmu
Spolu s novým zákonníkom zanikne aj zákon o krátkodobom nájme bytu z roku 2014. Nové zmluvy (od júla 2027) už nebude možné uzavrieť a všetky nájmy bytov sa budú riadiť spoločnými pravidlami. Zmluvy uzavreté do konca júna 2027 však naďalej platia za doterajších podmienok. Výnimkou z nových pravidiel bude len nájom kratší ako tri mesiace, na ktorý sa ochrana nájmu bytu nevzťahuje.
Ak sa teda chystáte prenajímať alebo sťahovať, oplatí sa dať si pozor na dátumy. Pri zmluve podpísanej do konca júna 2027 platia doterajšie pravidlá až do konca nájmu. Pri neskoršej zmluve si už majiteľ aj nájomník musia počítať s tým, že nájom na neurčito sa dá ukončiť aj bez dôvodu a neplatič môže prísť o bývanie už po dvoch mesiacoch dlhu.
