Kto má do 35 rokov a kupuje si prvé bývanie, už nebude musieť mať nasporenú pätinu ceny bytu. Národná banka Slovenska mu po novom dovolí požičať si až 90 percent. Prísnejšie to naopak budú mať tí, ktorí si kupujú tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. Pravidlá schválila Banková rada NBS a začnú platiť od 1. januára 2027, hoci naplno sa rozbehnú až postupne.
Zmena sa točí okolo skratky LTV, teda pomeru výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti. Hovorí teda, koľko percent z ceny bytu či domu môže pokryť hypotéka. Ak je limit 80 percent, zvyšných 20 percent musíte zaplatiť z vlastného vrecka. Dnes platí rovnaký strop 80 percent pre všetkých. Banky síce môžu požičať aj 90 percent, ale len ako výnimku a najviac pri pätine nových hypoték. Túto výnimku pritom využívali najmä mladí ľudia. Podľa NBS z nej len necelá štvrtina, teda približne 5 percent všetkých úverov, išla klientom nad 35 rokov.
Pre veľa mladých je práve vlastný vklad najväčšou prekážkou. Mesačné splátky by z príjmu často zvládli, no pätinu ceny bytu jednoducho nemajú odloženú. A to nie je malá suma, pri byte za 220-tisíc eur hovoríme o 44-tisíc eurách.
Po novom sa ale jednotný meter pre všetkých končí. NBS rozdelí žiadateľov do troch skupín. Mladí do 35 rokov, ktorí kupujú prvé bývanie, si budú môcť požičať až 90 percent namiesto 80. Väčšine ostatných zostáva limit 80 percent. A kto kupuje tretiu a každú ďalšiu nehnuteľnosť, dostane najviac 70 percent. Formálne ide o novelu opatrenia NBS o úveroch na bývanie, ktorú centrálna banka prijala 28. septembra.
Na 90-percentnú hypotéku dosiahnete, ak splníte tri podmienky naraz. Máte najviac 35 rokov, nikto z dlžníkov nevlastní nehnuteľnosť na bývanie a peniaze idú na kúpu alebo výstavbu bývania. Za nehnuteľnosť na bývanie sa považujú byty, domy a ďalšie priestory, v ktorých sa dá bývať. Rátajú sa aj apartmány zapísané v katastri ako nebytové priestory. Naopak, nerátajú sa pozemky, budovy na šport a rekreáciu ani rozostavaná stavba, na ktorú si práve beriete úver. Banka skúma len nehnuteľnosti na Slovensku a overí si ich v katastri. Spoluvlastnícky podiel sa započíta, iba ak dosahuje aspoň polovicu.
Prvá investícia klesne o tisíce
O akej úspore je reč, asi najlepšie ukáže praktický ilustračný príklad. Manželia vo veku 29 a 31 rokov kupujú prvý byt za 220-tisíc eur, pričom ani jeden z nich nič iné nevlastní. Dnes by im banka požičala najviac 176-tisíc eur, po novom až 198-tisíc eur. Namiesto 44-tisíc eur by im tak stačilo mať našetrených 22-tisíc eur.
Treba ale rátať s tým, že nižšiu vstupnú investíciu nemožno označiť za úsporu v tom pravom zmysle slova. Myslite totiž na to, že tie zvyšné peniaze stále budete musieť zaplatiť. A žiaľ, lacné to nebude, aspoň v súčasných podmienkach. Banky aktuálne ponúkajú sadzby zhruba od 3,58 do 4,49 percenta. Pri splatnosti 30 rokov a sadzbe 3,58 percenta by splátka úveru 176-tisíc eur vyšla približne na 798 eur mesačne, pri 198-tisíc eurách na približne 898 eur. Rozdiel je zhruba 100 eur mesačne a za celé obdobie takmer 36-tisíc eur. Pri sadzbe 4,49 percenta stúpne splátka z približne 891 na 1 002 eur a rozdiel za 30 rokov presiahne 40-tisíc eur.
Investori budú musieť platiť viac
Kto už vlastní aspoň dve nehnuteľnosti, pri kúpe tretej dostane úver najviac na 70 percent jej hodnoty. Pri byte za 220-tisíc eur to znamená úver 154-tisíc eur a 66-tisíc eur z vlastných zdrojov. Nehnuteľnosti sa rátajú za všetkých spoludlžníkov dokopy. Nezáleží na veku ani na tom, či v byte bývate, prenajímate ho alebo ho využívate na rekreáciu. Táto skupina navyše nesmie využiť ani výnimku do 90 percent, s výnimkou úplne ojedinelých prípadov, ktoré banka posúdi individuálne.
Prečo sa sprísnenie týka až tretej nehnuteľnosti, a nie druhej? Druhý byt či dom totiž v živote často prichádza úplne prirodzene. Rodina sa sťahuje a nový byt kúpi skôr, ako predá starý, niekto zdedí dom na druhom konci Slovenska, prípadne má chatu. Aj v takých situáciách sa dá požiadať o 90-percentnú hypotéku v rámci výnimky, o tom však rozhoduje banka. Odborníci z trhu pritom upozorňujú, že aj tretia nehnuteľnosť nemusí byť vždy investícia. Michal Ďuriš z Umbrella Group spomína klienta, ktorý vlastní byt, zdedil dom po rodičoch a chce si kúpiť väčšie bývanie. Podľa nových pravidiel by tak kupoval tretiu nehnuteľnosť, hoci nič neprenajíma.
Od januára pre mladých, od júla pre investorov
Pravidlá sa rozbehnú postupne, pretože banky potrebujú upraviť procesy. Doteraz napríklad v katastri neoverovali, koľko nehnuteľností klient vlastní. Pôvodne mala zmena platiť už od 1. októbra 2026, termín sa však na žiadosť bánk posunul. Od 1. januára 2027 začne platiť 90-percentný limit pre mladých. Či ho však naozaj dostanete hneď v januári, bude záležať od toho, ako rýchlo sa pripraví vaša banka. V prvom polroku zároveň zostáva výnimka, vďaka ktorej môžu banky požičať 90 percent aj 20 percentám ostatných klientov.
Od 1. júla toho istého roku začne platiť 70-percentný limit pre tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť a výnimka sa zúži na 10 percent nových úverov. V roku 2028 klesne na 7 percent. Táto zostatková výnimka má pokryť aj špecifické prípady, napríklad nehnuteľnosti, ktoré sú na papieri určené na bývanie, ale v skutočnosti sa v nich bývať nedá.
90 percent nie je nárok
Vyšší limit však neznamená, že 90-percentnú hypotéku dostane každý, kto má menej ako 36 rokov. NBS určuje len strop. Banka vám môže požičať menej, alebo úver neschváliť vôbec, ak ho vyhodnotí ako príliš rizikový. Ostatné pravidlá zostávajú. Splátky všetkých úverov nesmú presiahnuť 60 percent príjmu po odpočítaní životného minima a celkový dlh nesmie byť vyšší ako 8-násobok ročného príjmu. Pre náš pár s úverom 198-tisíc eur to znamená, že ich spoločný čistý príjem by mal byť aspoň 24 750 eur ročne, teda zhruba 2 063 eur mesačne. Aby mladí 90-percentné financovanie reálne dosiahli, NBS mierne uvoľnila aj tento limit. Pre ľudí do 35 rokov, ktorých príjem spĺňa podmienky na daňový bonus, sa horná hranica v rámci výnimky zvyšuje z 9- na 10-násobok ročného príjmu.
Bolo to treba
Čoraz viac bytov a domov kupujú ľudia, ktorí už nejakú nehnuteľnosť majú. V roku 2025 to bola viac ako polovica kupujúcich, podľa TASR konkrétne 56 percent nových nákupov. Približne pätina úverov podľa NBS smeruje ľuďom, ktorí už vlastnia aspoň dve nehnuteľnosti. Problém je v tom, že investičné nákupy rozkolísavajú ceny. V dobrých časoch ich tlačia nahor, zvyšujú riziko bubliny a mladým uberajú z možností. Keď príde kríza, investori môžu začať hromadne predávať a pád cien ešte prehĺbiť, čo by zasiahlo aj banky. Rozdielne limity pre rôzne skupiny dlžníkov sú v krajinách Európskej únie čoraz bežnejšie. Slovensku ich pri hĺbkovom hodnotení finančného sektora v roku 2025 odporučil aj Medzinárodný menový fond.
