Prenajímanie bytu bez priznania príjmu už nemusí zostať skryté za súkromnou zmluvou alebo platbami medzi majiteľom a nájomníkom. Finančná správa má čoraz viac údajov, podľa ktorých dokáže odhaliť, kto na prenájme zarába a či tieto peniaze uviedol v daňovom priznaní.
Najjednoduchšia je kontrola krátkodobých prenájmov ponúkaných cez digitálne platformy. Tie musia vďaka európskym pravidlám DAC7 poskytovať daňovým úradom informácie o svojich používateľoch a ich príjmoch.
Finančná správa podľa svojho hovorcu Daniela Kováča prostredníctvom medzinárodnej automatickej výmeny informácií identifikovala za rok 2024 viac než 5 300 poskytovateľov krátkodobého ubytovania.
Nejde pritom o jedinú oblasť, v ktorej digitálne platformy posielajú štátu údaje. Ako sme podrobnejšie vysvetlili pri kontrolách online zárobkov Slovákov, pravidlá DAC7 sa týkajú viacerých typov platforiem vrátane služieb sprostredkujúcich ubytovanie.
Platforma nahlási príjem, úrad ho porovná s priznaním
Pri krátkodobom ubytovaní môže Finančná správa porovnať údaje prijaté od platformy s daňovým priznaním konkrétneho človeka. Ak nájde rozdiel alebo príjem v priznaní úplne chýba, prenajímateľa vyzve na vysvetlenie.
Majiteľ nehnuteľnosti následne môže byť požiadaný, aby predložil informácie o rezerváciách, prijatých platbách a uplatnených výdavkoch. Úrad zároveň skontroluje, či si splnil registračné povinnosti.
Podstatne ťažšie sa preverujú klasické dlhodobé prenájmy uzatvorené priamo medzi majiteľom a nájomníkom. Ani tie však nie sú pre daňový úrad neviditeľné. Správca dane môže vyhodnocovať údaje verejnej správy, ponuky zverejnené na internete a ďalšie informácie z digitálneho priestoru. Zdrojom bývajú aj podnety od občanov.
Finančná správa upozornila, že podnet niekedy podá samotný nájomník po spore s prenajímateľom. Súčasťou oznámenia môže byť aj kópia nájomnej zmluvy, ktorá preukazuje existenciu prenájmu a dohodnutú cenu. V daňovom konaní možno vypočuť aj svedkov. Tí sú povinní vypovedať pravdivo o okolnostiach, ktoré poznajú.
Registrovať sa treba aj pri nízkom príjme
Človek, ktorý začne na Slovensku prenajímať nehnuteľnosť alebo jej časť a ešte nemá pridelené daňové identifikačné číslo, sa musí zaregistrovať na daňovom úrade. Lehota uplynie na konci kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom sa prenajímanie začalo. Ak niekto prvýkrát prenajal byt počas júna, registráciu musí vybaviť do konca júla.
Registračnú povinnosť netreba zamieňať s platením samotnej dane. Prvých 500 eur príjmu z prenájmu za rok je od dane oslobodených. Do základu dane vstupuje iba suma nad touto hranicou.
Príjmy z prenájmu sa uvádzajú v daňovom priznaní fyzickej osoby typu B. Podrobnosti o hranici príjmov, lehotách a sankciách sme zhrnuli v našom prehľade daňového priznania.
Prenajímateľ si môže od príjmu odpočítať iba preukázateľné výdavky. Paušálne výdavky pri obyčajnom prenájme bez živnosti použiť nemožno. Výdavky sa navyše musia pomerne skrátiť podľa toho, aká časť príjmu bola oslobodená od dane.
Pri Airbnb alebo Bookingu môže pribudnúť DPH
Krátkodobé ubytovanie cez zahraničnú platformu môže priniesť aj ďalšiu povinnosť. Platforma si za sprostredkovanie rezervácie účtuje províziu, čím prenajímateľ prijíma službu od zahraničnej spoločnosti.
V takom prípade môže vzniknúť povinnosť registrácie podľa paragrafu 7a zákona o DPH ešte pred prijatím prvej takejto služby. Pri tejto registrácii sa z človeka nestáva bežný platiteľ DPH a nezačne automaticky účtovať DPH nájomníkom.
Musí však vypočítať a odviesť slovenskú DPH z provízie, ktorú zaplatil zahraničnej platforme. Hodnota provízie pritom nemá minimálnu hranicu, od ktorej by sa táto povinnosť začínala uplatňovať. Rozdiel je aj medzi obyčajným prenájmom a poskytovaním ubytovacích služieb. Ak majiteľ okrem základného ubytovania pravidelne poskytuje služby hotelového typu, napríklad upratovanie počas pobytu, stravu alebo organizovanie výletov, môže už potrebovať živnostenské oprávnenie.
Zatajený príjem môže vyjsť podstatne drahšie
Ak Finančná správa odhalí nepriznaný príjem, majiteľovi môže dodatočne vyrubiť daň. K dlžnej sume sa môžu pripočítať úroky z omeškania a sankcie za nesplnenie daňových alebo registračných povinností.
Pri závažnejšom skrátení dane môže prípad prekročiť hranicu správneho deliktu a skončiť aj trestným konaním. Výsledok závisí od výšky nepriznanej dane a konkrétnych okolností prípadu. Kto staršie príjmy z prenájmu do priznania nezahrnul, nemal by čakať na výzvu alebo začiatok kontroly. Situáciu možno riešiť podaním dodatočného daňového priznania a zaplatením vzniknutého rozdielu.
Prenájom môže aj po zdanení zostať zaujímavým zdrojom príjmu, no do jeho skutočnej výnosnosti vstupujú dane, opravy, obdobia bez nájomníka aj financovanie nehnuteľnosti. Práve tieto náklady sme započítali aj v analýze, či sa dnes ešte oplatí kúpiť byt na prenájom.
