Hoci Európska centrálna banka (ECB) od minulého leta znížila svoju kľúčovú úrokovú sadzbu už osemkrát, na slovenskom hypotekárnom trhu sa tento pozitívny trend prejavil len minimálne. Upozorňuje na to výkonný riaditeľ portálu Finančný kompas Matej Dobiš, podľa ktorého dopyt po nehnuteľnostiach napriek tomu zostáva vysoký. Jeho postrehy spracovali Správy STVR.
ECB naposledy znížila úrokové sadzby v polovici júna, čím sa kľúčová sadzba dostala na úroveň dvoch percent. Ďalšie zasadnutie banky je naplánované už na 24. júla. Podľa Mateja Dobiša sa však tento výrazný pokles sadzieb do ponúk slovenských bánk premietol len „kozmeticky“. Uviedol, že ak by banky plne zakomponovali každé jedno zníženie od ECB, situácia pre klientov žiadajúcich o hypotéku by bola oveľa príjemnejšia a zlacnenie citeľnejšie.
Zdôraznil, že na Slovensku sa úrokové sadzby na hypotékach stále nepohybujú pod tromi percentami, aj keď sadzba ECB je o percentuálny bod nižšie. Slovenskí dlžníci sa tak podľa neho v podstate uspokojili s tým, čo im banky aktuálne ponúkajú.
Dopyt je vysoký
Napriek pretrvávajúcim vyšším úrokovým sadzbám a štatistikám, ktoré ukazujú viac ako desaťpercentný medziročný nárast cien nehnuteľností, je záujem Slovákov o kúpu vlastného bývania stále vysoký. Dobiš to pripisuje silnej kultúrnej preferencii vlastného bývania.
Podľa jeho slov majú Slováci radi pocit istoty, ktorý im prináša vlastná nehnuteľnosť. Tento fakt podľa neho potvrdzuje aj štatistika, že viac ako 90 percent obyvateľov Slovenska býva vo vlastnom.
Úrokové sadzby a ich vplyv na hypotéky
Zníženie úrokových sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky (ECB) má priamy a zásadný vplyv na ceny hypoték pre bežných ľudí. Funguje to na celkom jednoduchom princípe.
Predstavte si ECB ako veľkoobchod, kde si komerčné banky (ako tie na Slovensku) „nakupujú“ alebo požičiavajú peniaze. Kľúčová úroková sadzba ECB je v podstate cena, za ktorú si tieto banky môžu od centrálnej banky požičať. Keď ECB zníži svoju kľúčovú sadzbu (napríklad z 3 % na 2 %), komerčné banky si môžu požičiavať peniaze lacnejšie. Tým sa im znižujú ich vlastné náklady na fungovanie.
Keďže banka má nižšie náklady na získanie peňazí, ktoré vám následne požičia vo forme hypotéky, môže si dovoliť ponúknuť vám nižší úrok a stále si udržať svoju ziskovú maržu. Tento efekt je navyše posilnený konkurenčným bojom. Ak jedna banka zníži úroky na hypotékach, aby prilákala viac klientov, ostatné banky sú nútené reagovať a tiež znížiť svoje sadzby, aby nestratili podiel na trhu.
Banky do finálnej úrokovej sadzby pre klienta premietajú nielen sadzbu ECB, ale aj svoju vlastnú rizikovú prirážku (aké riziko pre nich predstavuje ekonomika a konkrétny klient) a ziskovú maržu. Preto sa môže stať, že hoci ECB zníži sadzbu o 0,25 %, banky znížia svoje sadzby len o 0,1 % alebo vôbec – ak si chcú napríklad zvýšiť zisk alebo vnímajú vyššie riziko na trhu.
Znázorniť to možno na nasledujúcom príklade:
- Hypotéka vo výške 150 000 eur, splatnosť 30 rokov, úrok 4,5 %
- Mesačná splátka bude 760 eur, celkovo sa zaplatí 273 600 eur (123 600 eur na úrokoch).
- Pri znížení úroku na 3 % mesačná splátka klesne na 632 eur, celkovo sa zaplatí 227 520 eur (77 520 eur na úrokoch).
Ako vidíte na príklade, zníženie úrokovej sadzby o 1,5 percentuálneho bodu znamená pre rodinu mesačnú úsporu 128 eur a celkovú úsporu na preplatení hypotéky vo výške viac ako 46 000 eur.
Cenový paradox
Zníženie úrokových sadzieb síce zlacňuje samotné požičiavanie peňazí (hypotéku), ale zároveň takmer vždy vedie k zdraženiu samotných nehnuteľností. Je to klasická ukážka fungovania dopytu a ponuky.
Keď ECB zníži sadzby a komerčné banky na to (aspoň čiastočne) zareagujú, mesačné splátky hypoték klesnú. To znamená, že viac ľudí si zrazu môže dovoliť zobrať úver, alebo existujúci záujemcovia si môžu dovoliť požičať si vyššiu sumu. Vďaka lacnejším peniazom sa počet potenciálnych kupujúcich na trhu s nehnuteľnosťami prudko zvýši. Všetci títo noví záujemcovia začnú aktívne hľadať byty a domy.
Tu nastáva problém. Počet dostupných nehnuteľností na predaj sa nedokáže takto rýchlo zvýšiť. Výstavba nových bytov a domov je pomalý proces, ktorý trvá roky. Ponuka je teda v krátkodobom a strednodobom horizonte relatívne pevná.
Keď sa veľký počet kupujúcich uchádza o obmedzené množstvo tovaru (v tomto prípade nehnuteľností), predávajúci sú v silnejšej pozícii. Vzniká konkurenčný boj medzi kupujúcimi, ktorý prirodzene tlačí ceny nahor.
Presne tento scenár sme na Slovensku zažili v rokoch približne 2015 až 2021, kedy extrémne nízke úrokové sadzby (často okolo 1 %) spôsobili masívny dopyt po nehnuteľnostiach a viedli k jednému z najrýchlejších rastov cien bývania v celej EÚ.
