Realitný trh v Dubaji patril v posledných rokoch medzi tie najdynamickejšie na svete. Situácia sa ale veľmi rýchlo zmenila koncom februára, kedy Spojené štáty spolu s Izraelom zahájili vojenskú operáciu voči Iránu. Tá vyústila do konfliktu, ktorý postihol a postihuje de facto celý Blízky východ vrátane Dubaja. Výsledok? Extrémne tvrdá korekcia.
Podľa správy Goldman Sachs, na ktorú sa odvoláva agentúra Reuters, objem realitných transakcií v Spojených arabských emirátoch počas prvých dvoch týždňov marca klesol medziročne o 37 percent, respektíve o 49 percent v porovnaní s predchádzajúcim mesiacom.
Tento pokles, ako sme už spomenuli, je priamo spojený so spoločnou vojenskou ofenzívou Spojených štátov a Izraela proti Iránu, ktorá sa začala 28. februára a premenila Perzský záliv na zónu aktívneho konfliktu.
Čo hovorí Goldman Sachs
Goldman Sachs dopĺňa, že nesklesol iba objem transakcií, ale aj ich hodnota. Celková suma uzavretých transakcií v prvej polovici marca bola o 31 percent nižšia v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka a zároveň o 51 percent nižšia ako vo februári. Začiatkom druhej polovice marca sa pritom pokles ešte väčšmi prehĺbil, keď hodnota transakcií klesla o 42 percent medziročne. Sekundárny trh sa súbežne prepadol o 59 percent a segment s vilami o celých 89 percent.
Objem transakcií celkovo klesol o 38 percent medziročne, pričom mimosúdne projekty zaznamenali pokles o 52 percent a segment bytov o 59 percent. Pre porovnanie, počas záplav v Dubaji v apríli 2024 transakcie klesli o 19 percent mesačne, počas iránsko-izraelského napätia v novembri 2024 o 32 percent mesačne a v júni 2025 o 17 percent mesačne. Súčasný prepad teda výrazne prekonáva všetky predchádzajúce obdobia nestability.
Index nehnuteľností taktiež hlási prepad
Index nehnuteľností dubajskej finančnej burzy (DFMREI) dosiahol maximum 16 140 bodov práve 27. februára 2026, teda deň pred začiatkom vojenskej operácie proti Iránu. Od toho momentu stratil zhruba 30 percent a klesol na úroveň okolo 11 500 bodov, čo je najnižšia hodnota od apríla 2025. Toto číslo taktiež znamená vymazanie de facto všetkých ziskov, ktoré trh nazbieral v prvých dvoch mesiacoch roka.
Akcie spoločnosti Emaar Properties, najväčšieho developera nehnuteľností v emiráte a zároveň firmy stojacej za ikonickou vežou Burj Khalifa, zaznamenali pokles o 34 percent, zatiaľ čo akcie dcérskej spoločnosti Emaar Development klesli o 35 percent.
Dubajská burza cenných papierov oficiálne vstúpila do takzvaného „medvedieho trhu“, keď pokles od februárových maxím prekročil 21 percent.
Za posledných šesť rokov, k dátumu vypuknutia vojny, pritom dubajské akcie vykazovali takmer 300-percentnú rally (prudký rast), ktorú poháňal hlavne rast spotreby, turistického ruchu, finančných služieb aj práve realít.
Strata imidžu bezpečného útočiska
Situáciu najviac zhoršili iránske odvety na americko-izraelské operácie. Raketové a drónové útoky zasiahli ciele v Perzskom zálive vrátane okolia medzinárodného letiska v Dubaji, čím narušili leteckú dopravu a otriasli imidžom emirátu ako bezpečného miesta pre investorov a expatriantov.
Portál CNBC zaznamenal, že bohatí cudzinci v dôsledku súčasnej situácie začali opúšťať emirát a rodinné kancelárie zvažujú presun aktív inam. Niekoľko medzinárodných korporácií vrátane Citi, Deloitte a PwC dočasne zatvorilo svoje kancelárie v Dubai International Financial Centre. Makléri v Dubaji hlásia „výraznú prestávku v rozhodovaní“.
Neprehliadnite
Klienti žiadajú odloženie podpisovania zmlúv, návštevnosť nehnuteľností v porovnaní s januárom klesla a v prestížnych oblastiach, ako je napríklad okolie Burj Khalifa, sa začali objavovať ponuky so zľavami 12 až 15 percent.
Ako to vyzeralo predtým
Pred vypuknutím konfliktu bol dubajský realitný trh na vrchole. Realitné transakcie podľa poradenskej spoločnosti Anarock v roku 2025 dosiahli rekordných 917 miliárd dirhamov (približne 220 miliárd eur), ceny nehnuteľností vzrástli o 60 až 75 percent od roku 2021 a nákupy off-plan nehnuteľností predstavovali 65 percent celkových transakcií.
Už vtedy sa ale objavovali varovné signály. Ešte pred konfliktom JPMorgan varoval, že demografický rast Dubaja nemusí stačiť na vstrebanie 300 000 až 400 000 nových bytových jednotiek, ktoré sa očakávali do roku 2028.
Situáciu ďalej komplikuje fakt, že v samotnom roku 2026 má na trh pribudnúť zhruba 120 000 nových bytov, čo je dvojnásobok bežného ročného objemu okolo 60 000 až 65 000 jednotiek.
Ak predaje (aj v dôsledku konfliktu s Iránom) spomalia, tlak na pokles cien sa podľa analytikov prejaví v priebehu nasledujúcich dvoch štvrťrokov. Fitch Ratings pritom ešte minulý rok odhadoval možný 15-percentný pokles cien.
Dva odlišné obrazy
V týždni od 2. do 9. marca sa podľa dubajského katastra uzavrelo 3 570 realitných transakcií v celkovej hodnote 11,93 miliardy dirhamov (zhruba 2,8 miliardy eur). V tom istom čase sa predal byt v komplexe Aman Residences za 422 miliónov dirhamov (okolo 105 miliónov eur), čo naznačuje, že prémiový segment si zatiaľ udržiava časť záujmu.
Generálny riaditeľ fäm Properties Firas Al Msaddi pritom upozorňuje na kľúčový štrukturálny rozdiel oproti kríze z roku 2009. Dnes viac ako 70 percent dubajských transakcií realizujú koncoví užívatelia, teda ľudia, ktorí nehnuteľnosť kupujú na bývanie alebo dlhodobé využitie, nie špekulatívni investori.
To dáva trhu oveľa pevnejšie základy a znižuje riziko panického výpredaja. Analytici z Economic Times zároveň potvrdzujú, že stavebná aktivita v emiráte zostáva nezmenená a projekty pokračujú podľa harmonogramov.
Optimizmus pretrváva
Hoci je situácia vážna, nie všetci sú výhradne pesimistickí. Mohamed Alabbar, zakladateľ Emaar Properties, pre CNBC vyhlásil, že trh „sa nemá čoho obávať“ a poukázal na dlhodobú rozvojovú stratégiu emirátu. Analytik Junaid Ansari zo spoločnosti Kamco Investment poznamenal, že pokles „plne odráža geopolitickú situáciu v regióne“ a že „sa objavia významné príležitosti, keď sa veci ustália“.
Ritu Kant Ojha, generálny riaditeľ dubajskej realitnej spoločnosti Proact Luxury Real Estate, dodáva, že akýkoľvek krátkodobý vplyv na ceny nie je odstrašujúcim faktorom, ale príležitosťou pre kapitál, ktorý momentálne čaká na sideline. História dáva takýmto vyjadreniami istú váhu: po kríze v roku 2009 aj po pandémii sa dubajský trh vždy vrátil a zaznamenal silný rast.
