Február 2026 priniesol na slovenský hypotekárny trh dlho očakávané oživenie. Po období stagnácie, kedy vysoké úrokové sadzby zmrazili dopyt po nehnuteľnostiach, sa dvaja významní hráči rozhodli pre nečakanú ofenzívu.
Slovenská sporiteľňa a UniCredit Bank spustili cenovú vojnu, ktorá stlačila úroky nebezpečne blízko k psychologickej hranici troch percent, píše portál Peniaze.sk. Tento krok nie je len kozmetickou úpravou cenníkov, ale signálom, že banky sú po mesiacoch pôstu opäť hladné po nových klientoch a sú ochotné ukrojiť si zo svojich marží, aby rozhýbali zamrznutý biznis.
Marketingové lákadlá s prísnymi podmienkami
Najväčšia banka na trhu, Slovenská sporiteľňa, vyrukovala s ponukou 3,19 % ročne pri trojročnej fixácii. UniCredit Bank išla ešte agresívnejšie a pri dvojročnej fixácii ponúka sadzbu 3,09 %. Je však dôležité čítať aj medzi riadkami.
Tieto „akciové“ úroky nie sú zadarmo a banky si stratený výnos kompenzujú inde. Klient sa musí zaviazať k využívaniu doplnkových služieb, čo v praxi znamená aktívne využívanie účtu, poistenie schopnosti splácať úver či poistenie nehnuteľnosti priamo cez banku.
Reálna cena peňazí (RPMN) tak môže byť o niečo vyššia, než svieti na reklamnom banneri. Pre banky je tento model výhodný. Cez nižší úrok si klienta „zaháčkujú“ a prostredníctvom krížového predaja produktov (cross-sell) si zabezpečia dlhodobý príjem.
Na druhej strane, pre disciplinovaného klienta, ktorý by si poistenie aj tak platil, ide o reálnu úsporu a digitálne benefity, ako sú mimoriadne splátky cez aplikáciu George, sú vítaným bonusom k užívateľskému komfortu.
Pomocná ruka pre mladých
Zaujímavým aspektom novej ponuky UniCredit Bank je zameranie na mladých žiadateľov do 36 rokov. V čase, keď Národná banka Slovenska prísne stráži ukazovateľ LTV (Loan to Value), teda pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti, je možnosť získať 90-percentnú hypotéku kľúčová.
Pre mladé rodiny je práve nutnosť našetriť si 20 % z ceny bytu najväčšou bariérou vstupu na trh. Ak im banka požičia viac peňazí za rovnaký zvýhodnený úrok, môže to byť rozhodujúci faktor, prečo sa rozhodnúť pre kúpu práve teraz.
Čakanie na zázrak sa nemusí vyplatiť
Hoci pokles sadzieb k úrovni 3,09 % vyzerá lákavo, analytici varujú pred prehnaným optimizmom. Prelomenie hranice 3 % smerom nadol sa v roku 2026 neočakáva, pokiaľ k zásadnému kroku nepristúpi samotná Európska centrálna banka.
Vyčkávanie na „ešte lepšiu“ ponuku môže byť dvojsečnou zbraňou. Lacnejšie hypotéky totiž logicky zvyšujú kúpyschopnosť obyvateľstva, čo sa okamžite pretaví do vyššieho dopytu po bytoch a domoch.
Výsledkom môže byť paradox, že to, čo klient ušetrí na úrokoch, preplatí na vyššej kúpnej cene nehnuteľnosti. Ak teda riešite bývanie alebo vám v tomto roku končí fixácia, čo sa týka približne 14 % všetkých hypoték na Slovensku.
Aktuálne podmienky predstavujú rozumný kompromis. Netreba zabúdať ani na štátnu pomoc vo forme daňového bonusu na zaplatené úroky, ktorá môže efektívnu úrokovú sadzbu znížiť ešte výraznejšie, najmä pre mladších dlžníkov.
Akú úlohu plnia úrokové sadzby?
Keď si beriete hypotéku, banka vám „prenajíma“ cudzie zdroje a úrok je nájomné, ktoré platíte za to, že ich môžete využívať dnes, hoci ich ešte nemáte zarobené. Výšku tejto sadzby ovplyvňuje predovšetkým cena, za ktorú si banky požičiavajú peniaze na medzibankovom trhu, a kľúčové sadzby Európskej centrálnej banky.
K tomuto základu si komerčná banka pripočíta svoju maržu, ktorá musí pokryť jej prevádzkové náklady, zisk a predovšetkým riziko, že klient prestane splácať.
Znamená pokles vždy lacnejšie bývanie?
Hoci sa na prvý pohľad zdá, že nižšie úroky automaticky znamenajú dostupnejšie bývanie, ekonomická realita je oveľa zložitejšia a často paradoxná. Lacné hypotéky totiž fungujú ako steroidy pre dopyt po nehnuteľnostiach.
Keď klesnú sadzby, zníži sa mesačná splátka, čo zrazu umožní vziať si úver aj ľuďom, ktorí by naň predtým nedosiahli, alebo si bonitnejší klienti môžu dovoliť požičať vyššie sumy. Na trh sa tak vyvalí obrovské množstvo „lacných“ peňazí, ktoré súperia o obmedzený počet bytov a domov.
Výsledkom tohto mechanizmu je takmer okamžitý rast cien nehnuteľností, ktorý často vymaže výhodu nízkeho úroku. Predávajúci a developeri veľmi rýchlo vycítia zvýšenú kúpyschopnosť obyvateľstva a ceny upravia smerom nahor.
V konečnom dôsledku tak kupujúci síce preplatí banke na úrokoch menej, ale musí si požičať oveľa vyššiu istinu, aby zaplatil predraženú nehnuteľnosť. Dostupnosť bývania sa tak paradoxne môže zhoršiť, pretože vstupná bariéra, teda cena bytu a nutnosť mať nasporených 20 % z jeho hodnoty, sa drasticky zvýši.
Pozor aj na fixáciu
V tomto kontexte zohráva kľúčovú úlohu inštitút fixácie úrokovej sadzby, ktorý slúži ako poistka proti výkyvom na finančných trhoch. Banka prenáša riziko zmeny ceny peňazí na seba na dohodnuté obdobie, zvyčajne na tri až päť rokov, za čo si v niektorých prípadoch môže pýtať miernu prirážku.
V obdobiach extrémne nízkych sadzieb je dlhá fixácia pre klienta výhrou, no akonáhle sa ekonomický cyklus otočí a centrálne banky začnú bojovať proti inflácii dvíhaním sadzieb, klientov s končiacou fixáciou môže čakať takzvaný hypotekárny šok v podobe skokového nárastu splátky.
