Realitný trh v našom hlavnom meste sa opäť otriasa v základoch a sen o vlastnom bývaní sa pre mnohých Bratislavčanov vzďaľuje. Ceny nehnuteľností pokračujú v neúprosnom raste a prepisujú doterajšie tabuľky. Priemerná cena nových bytov v metropole vlani medziročne stúpla takmer o sedem percent. Aktuálne sa tak vyšplhala na závratnú úroveň 5 300 eur za meter štvorcový, informujú Správy STVR.
Zaujímavý, no pre peňaženky bolestivý zvrat nastal v porovnaní nákladov na bývanie. Kým v minulosti sa jednoznačne oplatilo vziať si úver a platiť „do vlastného“, dnes je situácia opačná. Splátky hypoték za bežný trojizbový byt už v mnohých prípadoch prevyšujú trhové nájomné. Tento fenomén bol ešte donedávna na slovenskom trhu raritou a mení nákupné správanie ľudí.
Draho je aj v starých panelákoch
Zdražovanie sa netýka len novostavieb v prémiových projektoch, ale aj starších nehnuteľností na sídliskách. Ich cena ku koncu roka atakovala hranicu 4 200 eur za meter štvorcový, čo predstavuje medziročný skok o viac ako desať percent. Paradoxne, v čase všeobecného zdražovania rastie apetít po luxusných bytoch.
Investori aj zahraniční záujemcovia v nich vidia bezpečný prístav pre svoje peniaze a developeri na tento trend reagujú zvýšenou výstavbou.
Dôvodom drahých hypoték je najmä vývoj úrokových sadzieb v posledných rokoch. Kým v roku 2019 sme si požičiavali za jedno percento a splátka bola polovičná oproti nájmu, realita dneška je iná. Sadzby sa postupne priblížili k 4,5 percentám, čo priemernú splátku v Bratislave vytlačilo na úroveň okolo 850 eur. Pre porovnanie, mesačný nájom dvojizbového bytu mimo centra sa s energiami blíži k sume 900 eur.
Bariéra v podobe hotovosti
Najväčšou prekážkou pre mladé rodiny zostáva povinnosť mať nasporené aspoň 20 percent z ceny nehnuteľnosti, aby im banka úver vôbec schválila. Mnohí túto podmienku „obchádzajú“ ďalším rizikovým zadlžovaním sa cez spotrebné úvery. Analytici však predpovedajú, že cenový strop sa už možno blíži. Slabšia kúpyschopnosť obyvateľstva by mohla v najbližšom období ďalší prudký rast cien pribrzdiť.
Napriek tomu na trhu stále prevláda dopyt nad ponukou, čo drží ceny vysoko. Dlhodobo sa stavia menej bytov, než koľko trh reálne potrebuje, a to nielen v Bratislave, ale na celom Slovensku. Pokles úrokových sadzieb v druhej polovici roka 2024 navyše opäť naštartoval záujem o hypotéky. Celoslovensky tak ceny bývania v treťom štvrťroku 2025 medziročne vzrástli o vyše 13 percent.
Nájom vs. hypotéka
Staré pravidlo, že „nájom sú vyhodené peniaze“, v ére vysokých úrokových sadzieb a drahých nehnuteľností prestáva platiť absolútne. Kým v minulosti bola mesačná splátka úveru často nižšia ako komerčné nájomné, dnes sa misky váh vyrovnali, alebo dokonca preklopili v neprospech dlžníkov.
Najväčšou devízou nájomného bývania je flexibilita, ktorú oceňujú najmä mladí ľudia a profesionáli na začiatku kariéry. Ak dostanete lepšiu pracovnú ponuku v inom meste alebo sa vám zmení životná situácia, výpoveď z nájmu je otázkou týždňov.
Nemusíte riešiť predaj bytu, ktorý môže trvať mesiace, ani sa trápiť s prenosom hypotéky na inú nehnuteľnosť. Nájomník je navyše oslobodený od neočakávaných výdavkov spojených s údržbou, keďže pokazený kotol alebo zatekanie strechy rieši majiteľ.
Na druhej strane stojí hypotéka, ktorá ponúka neoceniteľný pocit stability a slobody v úpravách interiéru. Vo vlastnom byte sa nemusíte pýtať na povolenie, či si môžete zavesiť obraz, vymeniť kuchynskú linku alebo si zaobstarať domáce zviera.
Vlastníctvo nehnuteľnosti tiež funguje ako poistka proti inflácii, keďže hodnota bytu v dlhodobom horizonte spravidla rastie. Po tridsiatich rokoch splácania vám ostane hmatateľný majetok, ktorý môžete odkázať deťom alebo predať na prilepšenie k dôchodku.
Nájomné bývanie je teda finančne dostupnejšie na vstupe, keďže nevyžaduje obrovský počiatočný kapitál. Kým pri kúpe musíte mať našetrených aspoň 20 percent z ceny nehnuteľnosti, pri nájme stačí zložiť depozit vo výške jedného či dvoch mesačných nájmov.
Nevýhodou je neistota, či vám majiteľ nepredĺži zmluvu, alebo či nezdvihne cenu nájmu podľa vývoja na trhu. Rozhodnutie tak nakoniec závisí od toho, či uprednostňujete okamžitú flexibilitu pred dlhodobým budovaním majetku.
