Prenajímatelia aj nájomníci by sa mali pripraviť na výrazné zmeny v pravidlách nájomného bývania. Pripravovaná rekodifikácia Občianskeho zákonníka, ktorá by mala platiť od polovice roka 2027, prinesie väčšiu flexibilitu pre vlastníkov bytov, no zároveň zavedie aj prísnejšiu ochranu nájomcov pred reťazením zmlúv na dobu určitú. Zmeny sa dotknú zvyšovania nájomného, ale aj rýchlosti ukončenia nájmu, píše portál Peniaze.sk.
Koniec neobmedzených zmlúv
Prenajímatelia v súčasnosti často uprednostňujú zmluvy na dobu určitú (napríklad cez zákon o krátkodobom nájme bytu), aby sa vyhli komplikovanému ukončovaniu nájmu na dobu neurčitú. Nový Občiansky zákonník má túto prax obmedziť.
Ak sa nájomná zmluva s tým istým nájomníkom uzavrie aspoň trikrát bezprostredne po sebe a celková doba nájmu presiahne päť rokov, bude platiť, že ďalšia zmluva je už automaticky uzavretá na dobu neurčitú. Zároveň sa plánuje zrušenie súčasného zákona o krátkodobom nájme bytu, ktorý umožňoval reťazenie až na šesť rokov.
Jednostranné zvýšenie nájomného až o 20 %
Nový zákonník má priniesť prenajímateľom silnejší nástroj na úpravu cien. Ak bude zmluva uzavretá aspoň na tri roky a nebude v nej dohodnuté inak, prenajímateľ bude môcť jednostranne navrhnúť zvýšenie nájomného (najskôr po troch rokoch trvania nájmu).
Tento nárast bude síce obmedzený výškou obvyklého nájomného v danej lokalite, no zároveň spolu so zvýšením za posledný rok nebude môcť presiahnuť 20 % oproti predchádzajúcemu roku. Ak nájomca so zvýšením nebude súhlasiť, prenajímateľ sa ho bude môcť domáhať na súde.
Rýchlejšie ukončenie nájmu pri neplatení
Výrazne sa má zjednodušiť ukončenie nájmu zo strany prenajímateľa v prípade, že nájomca porušuje svoje povinnosti, najmä ak neplatí. Dnes môže dať prenajímateľ výpoveď až po tom, čo nájomca dlhuje sumu za viac ako tri mesiace, pričom platí trojmesačná výpovedná lehota.
Po novom sa zavedie možnosť odstúpenia od zmluvy (teda okamžitého ukončenia bez výpovednej lehoty). Prenajímateľ bude môcť k tomuto kroku pristúpiť, ak nájomca nezaplatí dlžné nájomné alebo služby ani do dvoch mesiacov po ich splatnosti (pri bežných nájomcoch), resp. do troch mesiacov pri chránených skupinách (seniori nad 70 rokov, osoby s ŤZP, osoby starajúce sa o deti). Pred odstúpením však bude musieť prenajímateľ nájomcu písomne vyzvať na nápravu a dať mu aspoň týždennú lehotu na zaplatenie.
Skrátenie lehoty na napadnutie výpovede
Posilnenie pozície prenajímateľa sa prejaví aj pri súdnych sporoch. Kým dnes má nájomca až tri mesiace na to, aby na súde napadol neplatnosť výpovede (a samotné podanie žaloby odkladá účinky výpovede), po novom sa táto lehota skracuje na dva mesiace.
Navyše, samotné podanie žaloby už nebude mať odkladný účinok na ukončenie nájmu (okrem spomínaných chránených skupín nájomcov). Nájom sa teda skončí a nájomca bude môcť na súde žiadať len určenie, že nájom naďalej trvá.
Výhoda viac na jednej strane
Ak by sme mali zhodnotiť, pre koho sú tieto zmeny prospešnejšie, tak sú v drvivej väčšine prospešné pre prenajímateľov (vlastníkov bytov), hoci obsahujú aj jeden dôležitý ochranný prvok pre nájomcov.
Dôvodom, prečo je to výhodné pre prenajímateľov, je, že súčasná legislatíva je často kritizovaná za prílišnú ochranu nájomcov, čo vlastníkom extrémne komplikuje a predlžuje proces ukončenia nájmu, aj keď nájomca neplní svoje povinnosti. Nový zákonník im dáva do rúk oveľa silnejšie nástroje.
Po prvé, získajú možnosť jednostranne zvyšovať nájomné (síce po troch rokoch a v limite 20 % ročne), čo doteraz bez dohody nemohli. Ešte dôležitejšia je zmena pri ukončovaní zmluvy. Dnes musí prenajímateľ čakať, kým dlh nájomcu presiahne tri mesiace, a aj potom plynie trojmesačná výpovedná lehota. Po novom budú môcť od zmluvy okamžite odstúpiť (teda bez výpovednej lehoty), ak nájomca mešká s platbou už dva mesiace.
Zároveň sa výrazne posilní pozícia prenajímateľov pri súdnych sporoch. Nájomca bude mať kratší čas (len dva mesiace namiesto troch) na napadnutie neplatnosti ukončenia nájmu. A čo je kľúčové, samotné podanie žaloby nájomcom už nebude mať odkladný účinok – nájom sa teda skončí a nájomca sa bude musieť vysťahovať, aj keď sa bude súdiť (s výnimkou špeciálnych chránených skupín, ako sú seniori či rodiny s deťmi).
Nedá sa však povedať, že by reforma na nájomcov úplne zabudla. Prináša pre nich jednu veľmi dôležitú novú ochranu, ktorú doteraz nemali: obmedzenie reťazenia zmlúv na dobu určitú. Dnes môžu prenajímatelia roky obchádzať ochranu nájomcov tým, že im opakovane dávajú krátkodobé zmluvy. Po novom, ak sa zmluva trikrát po sebe zopakuje a nájom trvá aspoň päť rokov, automaticky sa zmení na zmluvu na dobu neurčitú, čo dáva nájomcovi oveľa väčšiu stabilitu a istotu bývania.
