Európska centrálna banka (ECB) minulý týždeň vo štvrtok (6. marca) pristúpila k ďalšiemu zníženiu úrokových sadzieb – išlo už o šieste zníženie od polovice minulého roka. Aj tentokrát sa banka rozhodla osekať sadzby o štvrť percentuálneho bodu. Pochopiteľne, tento vývoj mnohých teší, nakoľko nižšie úrokové sadzby znamenajú dostupnejšie hypotéky. V skutočnosti sa však s ním spájajú aj určité komplikácie. Téme sa venuje portál oPeniazoch.sk.
ECB začala zvyšovať úrokové sadzby ešte v júli 2022, aby získala kontrolu nad rastúcou infláciou. To sa jej postupne darí, a preto od polovice minulého roka sadzby opäť znižuje. Cieľom aktuálneho kroku je podporiť ekonomický rast v eurozóne. Po novom sú úrokové sadzby nasledovné:
- Sadzba pre jednodňové sterilizačné operácie – 2,5 percenta
- Sadzba pre hlavné refinančné operácie – 2,65 percenta
- Sadzba pre jednodňové refinančné operácie – 2,9 percenta
Banka zdôraznila, že jej hlavným cieľom je v strednodobom horizonte dosiahnuť stabilnú infláciu na úrovni 2 percent, ktorá sa všeobecne považuje za optimálnu mieru. Pokiaľ by bola inflácia príliš nízka či dokonca záporná (deflácia), mohlo by to viesť k zásadnému spomaleniu ekonomiky.
Ľudia aj firmy by odkladali spotrebu a investície v očakávaní nižších cien v budúcnosti, čo by negatívne ovplyvnilo hospodársky rast. Klesajúce ceny navyše môžu zvýšiť reálnu hodnotu dlhov, čo znamená, že splácanie úverov sa stáva náročnejším. Rovnako sú rizikom aj nižšie príjmy, čo zase môže viesť k znižovaniu miezd a prepúšťaniu zamestnancov.
Mierna inflácia motivuje firmy a jednotlivcov, aby svoje peniaze investovali, namiesto toho, aby ich držali v hotovosti. Ak by ceny nerástli alebo dokonca klesali, firmy by mohli odkladať investície, čím by sa brzdil hospodársky rast a vznik nových pracovných miest.
Ako nižšie sadzby ovplyvnia hypotéky?
Výška úrokových sadzieb ECB priamo ovplyvňuje aj náklady na úvery v eurozóne, vrátane hypoték. Napriek súčasnému trendu znižovania však nie je isté, či sa úrokové sadzby pre dlžníkov na Slovensku budú znižovať rovnakým tempom. Okrem základných sadzieb ECB totiž zohráva kľúčovú úlohu aj výnosnosť štátnych dlhopisov – a tu prichádzajú menej priaznivé správy.
5. marca prudko vzrástli výnosy zo štátnych dlhopisov viacerých európskych krajín. Dôvodov je viacero. Na jednej strane máme obchodné bariéry, ktoré už uvalil alebo plánuje uvaliť administratíva prezidenta Spojených štátov Donalda Trumpa, na druhej strane máme plánované zvyšovanie výdavkov na obranu v Európe. Za zmienku tiež stojí oznámenie nemeckej vlády ohľadne možného uvoľnenia rozpočtových pravidiel a plánu na 500-miliardový mimorozpočtový fond.
Podľa Mareka Nemkyho, analytika finančných trhov zo spoločnosti XTB, dlhopisové trhy v dôsledku týchto zmien zachvátila nervozita. Rast výdavkov znamená pravdepodobne vyššie zadlženie štátov, čo tlačí investorov k tomu, aby si pri kúpe dlhopisov pýtali vyšší výnos. Napríklad výnosy na 10-ročných nemeckých dlhopisoch vzrástli za jediný deň o takmer 30 bázických bodov, čo je najväčší denný nárast od roku 1990.
Ďalším faktorom, ktorý vplýva na vývoj dlhopisov, je iniciatíva ReArm Europe, ktorú oznámila Európska komisia. Tento projekt umožní krajinám zvýšiť výdavky na obranu bez prísnych rozpočtových obmedzení. Výsledkom môže byť väčšia ponuka štátnych dlhopisov na trhu, čo opäť zvyšuje požiadavky investorov na výnosnosť týchto cenných papierov.
Pokiaľ ide o slovenské štátne dlhopisy, výnos 10-ročných dlhopisov stúpol o viac ako 20 bázických bodov, čo môže tlačiť na ďalší pokles úrokových sadzieb úverov – štátne dlhopisy určujú základ pre úrokové sadzby v ekonomike, keďže štát je najbonitnejší dlžník a jeho dlhopisy zvyčajne nesú najnižšiu rizikovú prirážku.
Vzhľadom na aktuálne podmienky bude ECB pri ďalších rozhodnutiach pravdepodobne opatrnejšia. Podľa webu tradingeconomics.com očakávania ďalšieho znižovania sadzieb postupne slabnú. Kombinácia rastúcich štátnych výdavkov, neistoty na finančných trhoch a rizika inflácie by mohla viesť k spomaleniu tempa uvoľňovania menovej politiky.
Nepriaznivé prospekty ohľadne bývania
Ako sme spomenuli, úrokové sadzby na hypotéky zohrávajú kľúčovú úlohu pri dostupnosti bývania a ovplyvňujú aj ceny nehnuteľností.
Úroková sadzba na hypotéku je cena, ktorú banka účtuje za požičanie peňazí. Vyjadruje sa v percentách ročne a ovplyvňuje celkovú sumu, ktorú človek za hypotéku zaplatí. Napríklad pri hypotéke 100-tisíc eur na 30 rokov s úrokovou sadzbou 3 percentá bude mesačná splátka približne 421 eur, zatiaľ čo pri sadzbe 5 percent už splátka narastie na 537 eur.
Na základe tohto príkladu by si mnohí mysleli, že zníženie úrokových sadzieb znamená zlacnenie nehnuteľností. A je pravda, že bez prihliadnutia na ostatné faktory a podmienky je to naozaj tak. No žiaľ, na tie prihliadať musíme. Keď úrokové sadzby klesajú, hypotéky sa stávajú dostupnejšie, čo znamená, že ľudia si môžu dovoliť požičať viac peňazí za rovnakú mesačnú splátku. Napríklad ak niekto mohol pri úroku 5 percent získať hypotéku na 150-tisíc eur, pri úroku 3 percentá si môže dovoliť už 180- až 200-tisíc eur za rovnakú splátku.
Keď viac ľudí môže kúpiť byt/dom, dopyt stúpa. Ak je ponuka nehnuteľností obmedzená (čo často býva), predajcovia zvyšujú ceny. V praxi to znamená, že aj keď klesne úrok na hypotéke, ceny nehnuteľností môžu rásť tak, že výsledná mesačná splátka kupujúceho zostane rovnaká alebo dokonca vyššia.
Na toto riziko pred časom upozornil aj Marek Sokol, odborný garant pre sektor úverov a kapitálového trhu maklérskeho domu Universal. Podotýka, že s investíciou do nehnuteľnosti netreba príliš dlho otáľať, nakoľko ceny môžu v priebehu blízkej doby výrazne stúpnuť.
Nie vždy je teda vhodné čakať na pokles úrokových sadzieb. Odborník vysvetľuje, že pokiaľ je situácia priaznivá a žiadateľ má možnosť získať úver, možno urobí lepšie, ak bude konať skôr, teda ešte predtým, ako ceny narastú.
Dôležité pritom je dávať pozor nielen na výšku úrokovej sadzby, ale aj na dobu fixácie. Podľa odborníkov je najvýhodnejšia fixácia na tri roky. Sokol doplnil, že aj po skončení fixácie môže byť úroková sadzba naďalej na prijateľnej úrovni, čo by mohlo pre klientov predstavovať možnosť ďalšej úspory.
Kľúčovú úlohu zohráva aj vyššia DPH
Samozrejme, v tomto smere nemožno zabúdať ani na vplyv dane z pridanej hodnoty (DPH), ktorej základná sadzba na Slovensku od 1. januára 2025 stúpla z 20 na 23 percent.
Ako sme vás informovali v samostatnom článku na tomto odkaze, zvýšenie DPH sa už teraz prejavuje na raste cien aj nájomných bytov.
Napríklad v Kremnici sa samospráva rozhodla vybudovať nové nájomné byty, pričom ich financuje kombináciou dotácie z ministerstva dopravy, úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania a vlastných zdrojov. Keďže zvýšenie dane prišlo počas príprav projektu, mesto musí hľadať spôsob, ako pokryť výpadok financií.
Primátor mesta Martin Novodomec uviedol, že ešte koncom minulého roka nebolo úplne jasné, ako sa situácia vyrieši. Teraz však už má byť zrejmé, že bude treba zvýšiť úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania. To znamená, že mesto si bude musieť požičať ďalších 70-tisíc eur. A to zase znamená, že budúci obyvatelia budú za byty platiť vyššie nájomné. Pri každom byte má ísť o zdraženie o asi 68 eur ročne.
