Rok 2025 je pre mnohé slovenské domácnosti rokom zdražovania. Týka sa to pritom aj tak kľúčovej veci, akou je bývanie. Zdražovanie v tejto oblasti je však tak trochu unikátne. Zapríčiňuje ho totiž znižovanie úrokových sadzieb pre hypotéky, ktoré sú kľúčovým nástrojom na kúpu nehnuteľnosti.
Ako píše denník Teraz.sk, vďaka znižovaniu úrokových sadzieb rastie záujem o kúpu nehnuteľností aj na Slovensku. Platí pritom, že keď rastie záujem, čiže dopyt, na strane ponuky nastáva reakcia vo forme zvyšovania cien. Ide o de facto nevyhnutné ekonomické pravidlo, ktoré platí vždy.
Ako fungujú úrokové sadzby hypoték?
Ako sme spomenuli, úrokové sadzby na hypotéky zohrávajú kľúčovú úlohu pri dostupnosti bývania a ovplyvňujú aj ceny nehnuteľností.
Úroková sadzba na hypotéku je cena, ktorú banka účtuje za požičanie peňazí. Vyjadruje sa v percentách ročne a ovplyvňuje celkovú sumu, ktorú človek za hypotéku zaplatí. Napríklad pri hypotéke 100-tisíc eur na 30 rokov s úrokovou sadzbou 3 percentá bude mesačná splátka približne 421 eur, zatiaľ čo pri sadzbe 5 percent už splátka narastie na 537 eur.
Na základe tohto príkladu by si mnohí mysleli, že zníženie úrokových sadzieb znamená zlacnenie nehnuteľností. A je pravda, že bez prihliadnutia na ostatné faktory a podmienky je to naozaj tak. No žiaľ, na tie prihliadať musíme. Keď úrokové sadzby klesajú, hypotéky sa stávajú dostupnejšie, čo znamená, že ľudia si môžu dovoliť požičať viac peňazí za rovnakú mesačnú splátku. Napríklad ak niekto mohol pri úroku 5 percent získať hypotéku na 150-tisíc eur, pri úroku 3 percentá si môže dovoliť už 180- až 200-tisíc eur za rovnakú splátku.
Keď viac ľudí môže kúpiť byt/dom, dopyt stúpa. Ak je ponuka nehnuteľností obmedzená (čo často býva), predajcovia zvyšujú ceny .V praxi to znamená, že aj keď klesne úrok na hypotéke, ceny nehnuteľností môžu rásť tak, že výsledná mesačná splátka kupujúceho zostane rovnaká alebo dokonca vyššia.
Nehnuteľnosti budú drahšie
Na toto riziko upozorňuje aj Marek Sokol, odborný garant pre sektor úverov a kapitálového trhu maklérskeho domu Universal. Podotýka, že s investíciou do nehnuteľnosti netreba príliš dlho otáľať, nakoľko ceny môžu v priebehu blízkej doby výrazne stúpnuť. Nie vždy je teda vhodné čakať na pokles úrokových sadzieb. Odborník vysvetľuje, že pokiaľ je situácia priaznivá a žiadateľ má možnosť získať úver, možno urobí lepšie, ak bude konať skôr, teda ešte predtým, ako ceny narastú.
Dôležité pritom je dávať pozor nielen na výšku úrokovej sadzby, ale aj na dobu fixácie. Podľa odborníkov je najvýhodnejšia fixácia na tri roky. Sokol dopĺňa, že aj po skončení fixácie môže byť úroková sadzba naďalej na prijateľnej úrovni, čo by mohlo pre klientov predstavovať možnosť ďalšej úspory.
Ako zdražovanie ovplyvní úvery?
Pri refinancovaní hypotéky bez navýšenia sumy (tzv. čistý refinanc), kde sa úver zvyšuje maximálne o 5 percent alebo do sumy 2-tisíc eur, rast hodnoty nehnuteľnosti nemá zásadný vplyv. Iná situácia však nastáva v prípade, že si klient chce navýšiť úver, pretože vyššia hodnota nehnuteľnosti mu môže umožniť získať vyššiu sumu. Banka však stále vyžaduje dokladovanie príjmu, aby mala istotu, že klient dokáže splácať aj navýšený úver.
Sokol vysvetľuje, že pokiaľ by klient chcel zvýšiť úverovú sumu nad rámec bežného refinancovania, banka by si vyžiadala doklad o jeho príjme. Táto povinnosť je veľmi dôležitá preto, aby sa predišlo situácii, že by mal klient problém so splácaním.
Netreba príliš dlho čakať
Z aktuálneho vývoja vyplýva, že úrokové sadzby by sa mohli stabilizovať na úrovni okolo 3 percent. Budúci vývoj však nemožno jasne predpovedať, nakoľko naň vplýva množstvo faktorov, vrátane tých makroekonomických (napríklad inflácia).
Celkovo teda platí, že aj keď hypotéky postupne zlacňujú, rast cien nehnuteľností môže vyrovnať ich výhodnosť. Odborníci preto odporúčajú nekonať unáhlene, ale zároveň nečakať príliš dlho, ak je kúpa bývania reálnou možnosťou.
