Jeseň je tradične obdobím, kedy mnoho ľudí rieši otázku bývania a s tým spojenú hypotéku. Banky po letnom útlme opäť zintenzívnili boj o klientov rôznymi akciami a zľavami. Otázka, či sú hypotéky výhodné teraz alebo bude lepšie počkať na ďalší pokles úrokových sadzieb, je však podľa finančného analytika Swiss Life Select Pavla Škriniara zložitejšia, ako sa zdá. Téme sa venuje denník Pravda.
Pasca čakania
Podľa Škriniara sa mnohým, ktorí v posledných rokoch čakali na výraznejší pokles úrokov, táto stratégia nevyplatila. Hoci úrokové sadzby skutočne klesli, tento pokles bol sprevádzaný ešte rýchlejším rastom cien nehnuteľností.
V praxi to znamená, že kto si pred dvoma rokmi nemohol dovoliť splácať hypotéku na bývanie pri vyšších sadzbách, dnes si ju často nemôže dovoliť tiež, pretože samotný byt či dom je podstatne drahší. Prípadný ďalší mierny pokles úrokov na tomto fakte pravdepodobne nič nezmení.
Aký bude vývoj úrokov?
Analytik pripúšťa, že k ďalšiemu miernemu poklesu sadzieb by mohlo dôjsť ešte koncom tohto roka, pravdepodobne v decembri. Bude to však podmienené priaznivým vývojom ekonomiky, najmä inflácie a nezamestnanosti, ktoré sleduje Európska centrálna banka.
Do hry však vstupuje aj veľké riziko spojené s dôveryhodnosťou Slovenska a stavom našich verejných financií. Ak sa vláde nepodarí naplniť plány konsolidácie, investori môžu začať požadovať vyššie úroky za nákup slovenských štátnych dlhopisov. Tento nárast by sa následne nevyhnutne premietol aj do zvýšenia úrokových sadzieb hypoték pre bežných ľudí.
Rada odborníka: Nešpekulujte
Podľa Škriniara kúpa nehnuteľnosti na vlastné bývanie nie je špekulácia, a preto by sa nemala donekonečna odkladať v nádeji na dokonalé načasovanie trhu. Odporúča jednoduchý test: predtým, ako si vezmete hypotéku, si počas troch mesiacov skúste odkladať bokom sumu, ktorá zodpovedá vašej budúcej mesačnej splátke. Ak to bez problémov zvládnete, ste na splácanie pripravení.
Pri výbere konkrétnej hypotéky zároveň radí obrátiť sa na nezávislého finančného sprostredkovateľa. Ten dokáže porovnať ponuky všetkých bánk a nájsť riešenie, ktoré najlepšie vyhovuje vašej individuálnej situácii, čím vám môže ušetriť tisíce eur.
Ako fungujú úrokové sadzby?
Výška úrokových sadzieb ECB má priamy a zásadný vplyv na cenu hypoték pre bežných ľudí. Zjednodušene povedané, úrokové sadzby predstavujú cenu, za ktorú si komerčné banky požičiavajú peniaze.
Ak teda ECB sadzby zvýši, peniaze sú pre banky drahšie, a túto vyššiu cenu si následne premietnu do úrokov na hypotékach, ktoré poskytujú klientom. Naopak, ak ECB sadzby zníži, peniaze sú pre banky lacnejšie a vzniká priestor na zlacnenie hypoték.
Na prvý pohľad by sa teda mohlo zdať, že je vždy rozumné čakať na čo najnižšie úroky. Ako však upozorňujú finanční analytici, táto stratégia môže byť pascou a v konečnom dôsledku sa nemusí vyplatiť. Problém spočíva v tom, že trh s nehnuteľnosťami je s úrokovými sadzbami úzko prepojený. Keď sú úrokové sadzby vysoké, hypotéky sú drahé a menej dostupné, čo znižuje dopyt po nehnuteľnostiach a tlačí ich ceny nadol alebo spôsobuje ich stagnáciu.
Akonáhle však úrokové sadzby začnú klesať, hypotéky sa stávajú dostupnejšími, na trh vstupuje viac kupujúcich a zvýšený dopyt začne tlačiť ceny nehnuteľností prudko nahor.
Presne toto sa deje aj na Slovensku. Mnohí ľudia, ktorí v posledných rokoch čakali na pokles úrokov, sa prerátali. Kým čakali, ceny bytov a domov medzitým narástli o desiatky percent. V praxi to znamená, že aj keď dnes môžu získať hypotéku s o niečo nižším úrokom, musia si požičať podstatne vyššiu sumu na tú istú nehnuteľnosť, čo ich mesačnú splátku v konečnom dôsledku nezníži, alebo ju zníži len minimálne.
Čakanie na nižšie úroky je teda stávka, pri ktorej hrozí, že prípadná úspora na úrokoch bude oveľa menšia ako strata spôsobená nárastom ceny samotnej nehnuteľnosti. Preto odborníci radia nešpekulovať a kúpu nehnuteľnosti na bývanie neodkladať donekonečna.
Paradox realitného trhu
Znižovanie úrokových sadzieb má skutočne význam, no nie vždy taký, aký by si kupujúci predstavoval. Často totiž naozaj vedie k rastu cien nehnuteľností, čo zdanlivo vymaže celú výhodu lacnejšej hypotéky.
V prvom rade je dôležité si uvedomiť, že cieľom centrálnej banky pri znižovaní úrokov nie je primárne riešiť trh s bývaním, ale stimulovať celú ekonomiku. Lacnejšie hypotéky majú motivovať firmy k investíciám a ľudí k spotrebe, čím sa podporí hospodársky rast. Rastúci trh s nehnuteľnosťami je často len vedľajším, aj keď veľmi viditeľným, dôsledkom tejto politiky.
Pre samotného záujemcu o byt však zníženie úrokov význam má, a to v kľúčovej otázke dostupnosti hypotéky. Banky pri posudzovaní žiadosti o hypotéku porovnávajú príjem žiadateľa s výškou budúcej mesačnej splátky. Nižší úrok znamená nižšiu mesačnú splátku pri rovnakej výške úveru. Zrazu sa tak k vlastnému bývaniu môžu dostať aj ľudia, ktorí by pri vyšších úrokoch nespĺňali príjmové kritériá banky. Znižovanie úrokových sadzieb teda neotvára dvere k lacnejšiemu bývaniu, ale otvára dvere k samotnej možnosti získať úver pre širšiu skupinu ľudí.
Z tohto kolobehu profitujú najmä existujúci vlastníci nehnuteľností, ktorých majetok rastie na hodnote, a tiež celý stavebný a realitný sektor. Pomáha aj tým prvokupujúcim, ktorí by si inak hypotéku nemohli dovoliť vôbec získať. Naopak, v nevýhode sú tí, ktorí si na bývanie ešte len sporia, pretože cena nehnuteľnosti, na ktorú si šetria, im rastie často rýchlejšie, ako dokážu sporiť.
Zníženie úrokových sadzieb teda má obrovský význam, no jeho hlavným efektom nie je nevyhnutne zlacnenie bývania. Jeho hlavným efektom je zvýšenie dostupnosti úverov, ktoré následne rozhýbe celý realitný trh, často aj za cenu vyšších cien nehnuteľností.
