Štátna pomoc s drahšími hypotékami, ktorá mala byť záchranným kolesom pre státisíce ľudí, sa pravdepodobne v budúcom roku skončí. Opatrenie, ktoré stálo desiatky miliónov eur, podľa expertov minulo svoj cieľ, potvrdilo predpovede Národnej banky Slovenska (NBS) a v čase potrebného šetrenia bolo zbytočným luxusom. Realita ukázala, že drvivá väčšina ľudí zvládla zvýšené splátky aj bez pomoci štátu. Téme sa venuje denník Pravda.
Keď vláda na konci roka 2023 opatrenie zavádzala, premiér Robert Fico hovoril o hrozbe „hypotekárnej vojny“ a odhadoval, že podmienky na príspevok by mohlo splniť až 315-tisíc úverov. Skutočnosť však bola diametrálne odlišná.
Podľa údajov Ústredia práce, sociálnych vecí a rodiny poberalo príspevok od februára 2024 do júna 2025 len takmer 38-tisíc ľudí. Z pôvodne naplánovaných 64 miliónov eur sa do konca roka 2024 minulo iba 12 miliónov. Celkovo štát na pomoc vynaložil viac ako 34,5 milióna eur, pričom priemerný mesačný príspevok bol 90 eur.
Nesystémový luxus
Podľa analytika OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika sa potvrdili predpovede NBS, že väčšina domácností nárast sadzieb zvládne. Opatrenie označil za nesystémové, zle cielené a zbytočne drahé v čase, keď je nutné konsolidovať verejné financie. Podľa neho sa minuli peniaze, ktoré sa dali využiť oveľa efektívnejšie.
NBS už na jeseň 2023 považovala príspevok za zbytočný, keďže odhadovala, že zásadné problémy so splácaním bude mať len niekoľko tisíc ľudí. To bolo v príkrom rozpore s vládnym naratívom o hroziacom masovom nesplácaní a strate bývania.
Ďalší vývoj úrokových sadzieb
Dôvodom na ukončenie pomoci je aj vývoj na trhu. Podľa Búlika priemerná úroková sadzba pri nových hypotékach klesla zo 4,52 % na 3,70 %. Tempo poklesu sa však výrazne spomaľuje a ďalšie znižovanie sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky (ECB) sa do finálnych ponúk bánk premietne len kozmeticky.
Experti sa zhodujú, že hoci by najnižšie sadzby mohli ku koncu roka klesnúť k hranici 3 %, v horizonte jedného až dvoch rokov je pravdepodobnejší skôr mierny nárast nákladov na úvery. Prudšiemu poklesu bránia faktory ako výnosy zo štátnych dlhopisov a riziková prirážka bánk.
Prečo pokračovanie nedáva zmysel?
Podľa Búlika už plošná pomoc nemá opodstatnenie aj preto, že klienti s drahými hypotékami (napr. za 4,5 %) si dnes môžu v banke sami vybaviť refinancovanie s výrazne nižším úrokom a znížiť si tak splátku bez štátnej pomoci. Potvrdzuje to aj NBS, podľa ktorej sa dlžníci správajú obozretne a situáciu zvládajú.
Ak chce štát pomáhať, mal by tak podľa expertov robiť adresne – úzkej skupine ľudí s nízkymi príjmami alebo mladým pri prvom bývaní, nie plošne, čo si Slovensko nemôže dovoliť.
ECB znižuje sadzby, veľmi to ale nepomáha
Hoci ECB od minulého leta znížila svoju kľúčovú úrokovú sadzbu už osemkrát, na slovenskom hypotekárnom trhu sa tento pozitívny trend prejavil len minimálne. Upozorňuje na to výkonný riaditeľ portálu Finančný kompas Matej Dobiš, podľa ktorého dopyt po nehnuteľnostiach napriek tomu zostáva vysoký.
ECB naposledy znížila úrokové sadzby v polovici júna, čím sa kľúčová sadzba dostala na úroveň dvoch percent. Ďalšie zasadnutie banky je naplánované už na 24. júla. Podľa Mateja Dobiša sa však tento výrazný pokles sadzieb do ponúk slovenských bánk premietol len „kozmeticky“. Uviedol, že ak by banky plne zakomponovali každé jedno zníženie od ECB, situácia pre klientov žiadajúcich o hypotéku by bola oveľa príjemnejšia a zlacnenie citeľnejšie.
Zdôraznil, že na Slovensku sa úrokové sadzby na hypotékach stále nepohybujú pod tromi percentami, aj keď sadzba ECB je o percentuálny bod nižšie. Slovenskí dlžníci sa tak podľa neho v podstate uspokojili s tým, čo im banky aktuálne ponúkajú.
Ako fungujú úrokové sadzby?
Zníženie úrokových sadzieb zo strany Európskej centrálnej banky (ECB) má priamy a zásadný vplyv na ceny hypoték pre bežných ľudí. Funguje to na celkom jednoduchom princípe.
Predstavte si ECB ako veľkoobchod, kde si komerčné banky (ako tie na Slovensku) „nakupujú“ alebo požičiavajú peniaze. Kľúčová úroková sadzba ECB je v podstate cena, za ktorú si tieto banky môžu od centrálnej banky požičať. Keď ECB zníži svoju kľúčovú sadzbu (napríklad z 3 % na 2 %), komerčné banky si môžu požičiavať peniaze lacnejšie. Tým sa im znižujú ich vlastné náklady na fungovanie.
Keďže banka má nižšie náklady na získanie peňazí, ktoré vám následne požičia vo forme hypotéky, môže si dovoliť ponúknuť vám nižší úrok a stále si udržať svoju ziskovú maržu. Tento efekt je navyše posilnený konkurenčným bojom. Ak jedna banka zníži úroky na hypotékach, aby prilákala viac klientov, ostatné banky sú nútené reagovať a tiež znížiť svoje sadzby, aby nestratili podiel na trhu.
Banky do finálnej úrokovej sadzby pre klienta premietajú nielen sadzbu ECB, ale aj svoju vlastnú rizikovú prirážku (aké riziko pre nich predstavuje ekonomika a konkrétny klient) a ziskovú maržu. Preto sa môže stať, že hoci ECB zníži sadzbu o 0,25 %, banky znížia svoje sadzby len o 0,1 % alebo vôbec – ak si chcú napríklad zvýšiť zisk alebo vnímajú vyššie riziko na trhu.
Zlacnenie, ktoré vedie k zdražovaniu
Zníženie úrokových sadzieb síce zlacňuje samotné požičiavanie peňazí (hypotéku), ale zároveň takmer vždy vedie k zdraženiu samotných nehnuteľností. Je to klasická ukážka fungovania dopytu a ponuky.
Keď ECB zníži sadzby a komerčné banky na to (aspoň čiastočne) zareagujú, mesačné splátky hypoték klesnú. To znamená, že viac ľudí si zrazu môže dovoliť zobrať úver, alebo existujúci záujemcovia si môžu dovoliť požičať si vyššiu sumu. Vďaka lacnejším peniazom sa počet potenciálnych kupujúcich na trhu s nehnuteľnosťami prudko zvýši. Všetci títo noví záujemcovia začnú aktívne hľadať byty a domy.
Tu nastáva problém. Počet dostupných nehnuteľností na predaj sa nedokáže takto rýchlo zvýšiť. Výstavba nových bytov a domov je pomalý proces, ktorý trvá roky. Ponuka je teda v krátkodobom a strednodobom horizonte relatívne pevná. Keď sa veľký počet kupujúcich uchádza o obmedzené množstvo tovaru (v tomto prípade nehnuteľností), predávajúci sú v silnejšej pozícii. Vzniká konkurenčný boj medzi kupujúcimi, ktorý prirodzene tlačí ceny nahor.
