Slovenský realitný trh prechádza výraznou zmenou, ktorá sa rozhodne nedá len tak prehliadnuť. Kým ešte nedávno boli kupujúci ochotní zaobstarať si byt v pôvodnom stave a investovať do jeho renovácie, dnes sa je táto ochota výrazne nižšia. Výsledkom je prehlbujúci sa cenový rozdiel medzi bytmi v pôvodnom stave a po rekonštrukcii, ktorý v súčasnosti dosahuje 15 až 30 percent, v závislosti od lokality a rozsahu úprav.
Pochopiteľne, tento trend sa odráža aj v celkovom vývoji cien nehnuteľností. Podľa Realitného barometra Realitnej únie SR dosiahla priemerná cena bytov v krajských mestách ku koncu januára 2026 úroveň 3 336 eur za meter štvorcový, čo predstavuje medziročný rast o 12,4 percenta, ako uvádza kryptomagazin.
Ceny nehnuteľností na Slovensku sa tak za poslednú dekádu viac ako zdvojnásobili, pričom rok 2025 bol z hľadiska tempa rastu najsilnejší za ostatné tri roky.
Prečo kupujúci odmietajú byty v pôvodnom stave?
Odpoveď je jednoduchá: peniaze. Odborníčka na reality a majiteľka realitnej kancelárie Karin & Partners Karin Zápalová vysvetľuje, že mladí ľudia dnes vyhľadávajú predovšetkým novostavby alebo byty po kompletnej rekonštrukcii, píše spravodajský portál agentúry TASR. Byty v pôvodnom stave skupujú väčšinou investori a spoločnosti, ktoré ich rekonštruujú a následne predajú so ziskom.
Kľúčovým dôvodom je finančná kapacita bežných kupujúcich. Väčšina z nich financuje kúpu bytu hypotékou a po jej čerpaní jednoducho nemá dostatok voľných prostriedkov na renováciu. Napríklad rekonštrukcia 3-izbového bytu môže aktuálne stáť od 25-tisíc do 45-tisíc eur, uvádza Zapalová.
Nový rozhodujúci faktor
Okrem jednorazových nákladov na rekonštrukciu hrajú čoraz väčšiu úlohu aj dlhodobé prevádzkové náklady. Novostavby a zrekonštruované byty ponúkajú moderné technológie a výrazne nižšiu energetickú náročnosť, čo sa v čase rastúcich cien energií priamo premieta do mesačných výdavkov. Server Peniaze.sk dávnejšie uviedol, že novostavby v Bratislave začínajú na cene okolo 3 000 eur za meter štvorcový, no nižšie prevádzkové náklady môžu v dlhodobom horizonte kompenzovať vyššiu vstupnú cenu.
Rozdiel v mesačných nákladoch medzi starším a energeticky úsporným bytom pritom môže predstavovať desiatky až stovky eur ročne, pričom pri starších bytových domoch zo 70. a 80. rokov minulého storočia sú výdavky na kúrenie a teplú vodu obzvlášť vysoké.
Práve táto kombinácia, teda vysoká vstupná cena rekonštrukcie a vyššie prevádzkové náklady, definitívne odraďuje kupujúcich s obmedzeným rozpočtom od bytov v pôvodnom stave.
Rýchlosť predaja hovorí za všetko
Rozdiely medzi typmi bytov sú zreteľné aj v rýchlosti ich predaja. Dobre nacenené zrekonštruované byty a novostavby v atraktívnych lokalitách nachádzajú kupca spravidla do 30 až 60 dní, kým byty v pôvodnom stave alebo s nadhodnotenou cenou môžu zostať v ponuke tri až šesť mesiacov.
Zápalová spresňuje, že byt v pôvodnom stave, ktorý realitná kancelária zaradí do ponuky, sa predáva maximálne tri mesiace, kľúčom je správne nastavenie ceny a celková predajná stratégia.
Analytici portálu Herrys.sk, ktorý monitoruje bratislavský realitný trh, zistili, že len v segmente novostavieb bolo v roku 2025 v Bratislave v ponuke viac ako 3 700 bytov s priemernou cenou okolo 5 323 eur za meter štvorcový. Na sekundárnom trhu dosahovala priemerná cena v decembri 2025 zhruba 4 421 eur za meter štvorcový.
Neprehliadnite
Lokalita je dôležitá, no trh sa mení
Zápalová zdôrazňuje, že lokalita zostáva dlhodobo najdôležitejším faktorom z hľadiska budúcej hodnoty nehnuteľnosti; radšej odporúča kúpu bytu v horšom stave v lepšej lokalite ako zrekonštruovaný byt v menej atraktívnej štvrti. Regionálne rozdiely na slovenskom trhu sú pritom výrazné. Kým v nitrianskom regióne dosahujú priemerné ceny bytov len 1 522 eur za meter štvorcový, v Bratislavskom kraji je to 3 628 eur, teda viac ako dvojnásobok.
Analytici zo ZoznamRealit.sk zase predpokladajú, že že v roku 2026 bude rast cien pokračovať, hoci miernejším tempom. Odhadovaný medziročný rast sa pohybuje na úrovni 4 až 5 percent. Na Slovensku totiž podľa rôznych odhadov chýba od 200-tisíc do 400-tisíc bytových jednotiek, čo dlhodobo udržiava dopyt nad ponukou, čo zase vedie k vyšším cenám.
Banky budú opatrnejšie
Herrys.sk v analýze realitného trhu na rok 2026 upozorňuje, že banky budú pri poskytovaní hypoték konzervatívnejšie, čo prirodzene pribrzdí prehnané očakávania predávajúcich.
Kupujúci sa čoraz viac rozhodujú na základe celkových nákladov na bývanie, teda nielen ceny bytu, ale aj nákladov na prípadnú rekonštrukciu, mesačných prevádzkových výdavkov a dostupnosti hypotekárneho financovania.
Pred niekoľkými rokmi bol kupujúci ochotný investovať čas aj peniaze do renovácie, dnes preferuje hotové bývanie bez ďalších starostí. Táto zmena myslenia finálne preformátovala slovenský realitný trh a jej dopady budú viditeľné aj v nasledujúcich rokoch.
Čo sa vám oplatí viac?
Jednoznačná odpoveď na túto otázku, žiaľ, neexistuje, pretože to závisí od individuálnej finančnej situácie a lokality. Kúpa bytu v pôvodnom stave a jeho následná rekonštrukcia sa môže výrazne predražiť; už zrekonštruovaný byt predstavuje rozumný kompromis.
Odborník na realitný trh Jozef Futrikanič pre portál MojDom.sk upresnil, že rekonštrukcia sa finančne oplatí najmä vtedy, keď je rozdiel v cene medzi starším bytom a novostavbou v rovnakej lokalite výrazný, typicky 30 až 100 percent v prospech novostavby.
Je tu aj pár ďalších pravidiel, ktoré môžu pomôcť usmerniť. Ak kupujúci má k dispozícii spoľahlivých remeselníkov a dostatok voľných finančných prostriedkov nad rámec hypotéky, kúpa bytu v pôvodnom stave a jeho vlastná rekonštrukcia môže byť veľmi výhodná. Byt si zároveň môže prispôsobiť podľa vlastných predstáv.
Ak však tieto podmienky nesplňuje, odborníci odporúčajú zrekonštruovaný byt alebo novostavbu, a to aj za vyššiu vstupnú cenu. Podľa Forbes.sk čiastočne zrekonštruované byty sú z pohľadu pomeru ceny a hodnoty najmenej výhodnou voľbou, keďže si pýtajú vyššiu cenu ako byty v pôvodnom stave, no stále si vyžadujú ďalšie investície.
Výsledok je teda taký, že pri rozhodovaní je nevyhnutné urobiť konkrétnu finančnú kalkuláciu pre danú lokalitu a konkrétny byt. Zápalová pritom pripomína kľúčový princíp: lokalita je dôležitejšia ako stav bytu. Lepší byt v horšej štvrti môže byť finančne výhodnejší, no jeho budúca hodnota a likvidita na trhu bude nižšia. Naopak, byt v horšom stave v lukratívnej lokalite po rekonštrukcii zvyčajne svoju hodnotu uchová a ďalej zhodnotí.
