Slovenský trh s nehnuteľnosťami čelí vážnemu problému – podľa odhadov chýba až 400-tisíc bytov, čo v kombinácii s oživeným dopytom tlačí ceny na historické maximá. Ako uviedol Tomáš Barbarič z 365.bank, situáciu zhoršuje aj výrazný prepad vo výstavbe nových bytov. Napriek vysokým cenám a úrokovým sadzbám blízkym minimu odborník radí záujemcom o bývanie s kúpou neotáľať. Téme sa venujú Správy STVR.
Rekordné ceny poháňané obrovským dopytom
Podľa Tomáša Barbariča z 365.bank je hlavným dôvodom dlhodobého rastu cien nehnuteľností na Slovensku obrovský nepomer medzi dopytom a ponukou. Odhaduje, že na trhu chýba približne 400-tisíc bytov, čo vytvára silný tlak na rastpce ceny. Tento trend potvrdzujú aj aktuálne dáta – hoci počet inzerátov na sekundárnom trhu sa medziročne nezmenil, ceny sú približne o dvanásť percent vyššie.
Situáciu ešte zhoršuje extrémne slabá výstavba nových bytov. Odborník predpokladá, že tento rok bude dokončených až o štvrtinu menej bytov ako v predošlých rokoch. Ceny sa tak podľa dát Národnej banky Slovenska dostali na historické maximá a s priemernou sumou 2 800 eur za meter štvorcový prekonali aj doterajší vrchol z roku 2022. Na druhej strane, dopyt po bývaní oživili klesajúce úrokové sadzby na hypotékach, ktoré sa pohybujú už okolo troch percent. V porovnaní s minulým rokom tak predaj hypoték vzrástol o viac ako polovicu.
Rada odborníka: S kúpou nečakajte
Barbarič pripúšťa, že kúpa nehnuteľnosti je pre mladých ľudí veľkou výzvou, najmä kvôli požiadavke bánk na vlastné zdroje vo výške aspoň 20 percent z ceny. Zároveň však neočakáva, že by sa podmienky v blízkej budúcnosti mali výrazne zlepšiť. Podľa neho sú už úrokové sadzby na hypotékach blízko svojho minima pre nasledujúce obdobie.
Vzhľadom na pretrvávajúci nedostatok bytov a silný dopyt nevidí dôvod ani na pokles cien nehnuteľností. Jeho odporúčanie pre ľudí, ktorí zvažujú kúpu, je preto jednoznačné – s rozhodnutím by nemali čakať, pretože odklad im pravdepodobne výhodnejšie podmienky neprinesie.
Úrokové sadzby v kľúčovej úlohe
Odporúčanie odborníka „nečakať“ vychádza z aktuálnej a pre Slovensko špecifickej situácie na trhu, no aby sme ho pochopili, je kľúčové porozumieť tomu, akú úlohu v tom celom zohrávajú úrokové sadzby.
Úrokové sadzby na hypotékach fungujú ako motor dopytu po nehnuteľnostiach. Keď sú sadzby nízke, hypotéka je lacnejšia, mesačná splátka je nižšia a na kúpu tak dočiahne viac ľudí. To dramaticky zvyšuje dopyt na trhu. Ak ponuka bytov nerastie (alebo dokonca klesá, ako sa to deje teraz na Slovensku), tento zvýšený dopyt nevyhnutne tlačí ceny nehnuteľností nahor.
Naopak, keď sú sadzby vysoké, hypotéka je drahá, menej ľudí si ju môže dovoliť a dopyt klesá. To vedie k spomaleniu rastu cien, k ich stagnácii alebo aj miernemu poklesu. Súčasná situácia, keď sadzby po predchádzajúcom náraste opäť klesli, znovu naštartovala dopyt, čo v kombinácii s nedostatkom bytov opäť tlačí ceny hore.
Skutočne je lepšie kupovať hneď?
Výhodou okamžitej kúpy je predovšetkým „uzamknutie“ dnešnej ceny a dnešnej úrokovej sadzby. Vzhľadom na obrovský deficit bytov na Slovensku je vysoko pravdepodobné, že ceny budú v strednodobom horizonte naďalej rásť. Kúpou dnes sa kupujúci chráni pred týmto budúcim zdražovaním. Zároveň si môže zafixovať úrokovú sadzbu, ktorá je podľa odborníkov už blízko svojho minima, a okamžite prestáva platiť nájom, ktorý je v podstate „stratenou“ investíciou. Rizikom okamžitej kúpy je samozrejme možnosť nečakaného zvratu na trhu – napríklad príchod ekonomickej krízy, ktorá by mohla dočasne znížiť ceny.
Na druhej strane, výhodou čakania je možnosť nasporiť si viac vlastných zdrojov. S väčšou hotovosťou môže kupujúci získať menšiu a výhodnejšiu hypotéku. Človek, ktorý sa rozhodne čakať, v podstate dúfa v jeden z dvoch scenárov: buď že ceny nehnuteľností klesnú, alebo že úrokové sadzby ešte výraznejšie padnú.
Najväčším rizikom čakania je však presný opak. Ak ceny nehnuteľností budú naďalej rásť rýchlejším tempom, ako je človek schopný sporiť, jeho sen o vlastnom bývaní sa mu bude v skutočnosti vzďaľovať. Ak napríklad cena bytu za rok stúpne o 10 000 eur a kupujúci si za ten čas nasporí len 5 000 eur, od svojho cieľa je o 5 000 eur ďalej ako na začiatku.
Odborník teda radí nečakať práve preto, lebo riziko ďalšieho rastu cien je na slovenskom trhu vnímané ako oveľa pravdepodobnejšie než riziko ich poklesu. Dôvodom je fundamentálny problém – chýbajúcich 400-tisíc bytov, ktorý sa v blízkej dobe nevyrieši. Kúpa ihneď je tak stávkou na to, že ceny porastú, zatiaľ čo čakanie je stávkou na to, že sa trh ochladí. V súčasnej situácii sa tá prvá stávka javí ako racionálnejšia.
