Mnohí Slováci, ktorí v uplynulom období odkladali kúpu nehnuteľnosti v nádeji na lepšie podmienky, čelia nepriaznivej realite. Očakávané výrazné zlacnenie hypoték sa nekonalo a ceny bytov a domov medzitým zaznamenali prudký, viac ako dvanásťpercentný medziročný nárast. Odborníci sa zhodujú, že čakať na pokles cien sa zrejme neoplatí ani naďalej. Informujú o tom Správy STVR.
Ceny bytov prekonali očakávania
Stratégia odložiť kúpu bývania a počkať na výhodnejšie podmienky sa mnohým ľuďom nevyplatila. Hoci sa v prvej polovici roka očakával výraznejší pokles úrokových sadzieb hypoték, nestalo sa tak. Podľa odborníka na financie Zoltána Čikesa sa sadzby pri najčastejších troj- a päťročných fixáciách aktuálne pohybujú okolo 3,2 percenta.
Kým úroky klesali len mierne, ceny bytov nabrali opačný smer. Prezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR Ján Palenčár uviedol, že v medziročnom porovnaní stúpli ceny na Slovensku až o 12,8 percenta. Realitný analytik Viktor Obtulovič k tomu dodáva, že ľudia, ktorí s kúpou čakali, teraz nakupujú za drahšie. Tento trend ilustruje aj príklad z bratislavského Ružinova, kde bol na začiatku roka problém predať dvojizbový byt za 200-tisíc eur. Dnes sa podľa maklérov takýto byt predá za 210-tisíc eur a má podstatne viac záujemcov.
Vysoký dopyt a drahé novostavby
Ceny bytov ženie nahor najmä pretrvávajúci vysoký dopyt, ktorý výrazne prevyšuje ponuku. Podľa odborníčky na reality Róberty Meckovej je dlhodobo najväčší záujem o menšie, prevažne dvojizbové byty.
Okrem silného dopytu však ceny, najmä pri novostavbách, ovplyvňujú aj ďalšie faktory. Realitný maklér Andrej Ďurica upozorňuje na vysokú daň z pridanej hodnoty (DPH) na Slovensku, ktorá je na úrovni 23 percent. Pre porovnanie, v Maďarsku je to len päť a v Poľsku osem percent.
V praxi to znamená, že pri byte s technickou cenou 200-tisíc eur tvorí DPH až 46-tisíc eur, čo konečnú cenu pre kupujúceho výrazne navyšuje. Keďže developeri zároveň nestíhajú stavať tempom, ktoré by uspokojilo dopyt, odborníci sa zhodujú, že pokles cien v blízkej dobe nie je pravdepodobný a s kúpou vlastného bývania neodporúčajú čakať.
Paradox úrokových sadzieb
Pokles úrokových sadzieb v skutočnosti nie vždy znamená nižšie ceny bytov, ale naopak, je jedným z hlavných motorov rastu ich cien. Tento zdanlivý paradox funguje na základe jednoduchej logiky dopytu a ponuky.
Hlavným mechanizmom je zvýšenie dostupnosti hypoték. Keď úrokové sadzby klesnú, zníži sa mesačná splátka úveru. Pre mnohých ľudí a rodín sa tak kúpa nehnuteľnosti stane finančne dosiahnuteľnejšou. Rodina, ktorá si pri sadzbe 5 % mohla dovoliť splácať hypotéku len na byt v hodnote 150-tisíc eur, si pri sadzbe 3 % zrazu môže dovoliť úver aj na byt za 200-tisíc eur, pretože jej mesačná splátka zostane podobná. Týmto spôsobom sa dramaticky rozširuje okruh potenciálnych kupujúcich, ktorí vstupujú na trh a začínajú aktívne hľadať bývanie.
Tento náhly nárast dopytu následne naráža na obmedzenú ponuku nehnuteľností. Počet bytov a domov na predaj v danom čase je viac-menej fixný. Zrazu tak o jednu nehnuteľnosť nesúťažia dvaja záujemcovia, ale napríklad desiati. Táto zvýšená konkurencia medzi kupujúcimi prirodzene tlačí ceny bytov nahor.
Predávajúci vidia obrovský záujem, a tak si môžu dovoliť pýtať viac. Kupujúci, povzbudení „lacnou“ hypotékou, sú ochotní akceptovať vyššiu kúpnu cenu, pretože ich mesačná splátka je stále pre nich únosná. Vzniká tak efekt podobný aukcii – čím viac ľudí má záujem, tým vyššie sa cena vyšplhá.
Tento efekt je ešte silnejší na trhu, akým je ten slovenský, kde ponuka dlhodobo a výrazne zaostáva za dopytom. Ak na trhu chýbajú státisíce bytov, akýkoľvek pokles úrokových sadzieb a následné oživenie dopytu pôsobí ako prilievanie oleja do ohňa, čo vedie k ešte rýchlejšiemu rastu cien.
