Ceny bytov na Slovensku prekonávajú historické rekordy a tempo ich rastu sa počas letných mesiacov ešte zrýchlilo. Podľa aktuálnej správy Realitnej únie SR sa priemerná cena bytov v auguste vyšplhala na 3 212 eur za meter štvorcový. V medziročnom porovnaní ide o nárast o 15,2 percenta. Téme sa venujú Správy STVR.
Staršie byty dobiehajú novostavby
Zaujímavým trendom posledného roka je, že ceny starších bytov rástli výrazne rýchlejšie ako ceny novších nehnuteľností. Pri dvojizbových bytoch bol medziročný nárast cien starších bytov v priemere 17 %, zatiaľ čo novšie byty zdraželi o 12,8 %.
Podobný vývoj bol aj pri trojizbových bytoch (17,1 % vs. 13,5 %). Cenový rozdiel medzi novšími a staršími bytmi sa tak postupne zmenšuje.
Prečo ceny bytov tak rýchlo rastú?
Podľa analytikov Realitnej únie SR stojí za súčasným zdražovaním kombinácia troch kľúčových faktorov:
- Slabá ponuka: Bytová výstavba na Slovensku v druhom štvrťroku 2025 spomalila. Klesol počet začatých aj dokončených bytov. Obzvlášť kritická je situácia v Bratislavskom kraji, kde sa dokončilo najmenej bytov za posledných 22 rokov. Nedostatočná ponuka tak prirodzene tlačí ceny existujúcich nehnuteľností nahor.
- Silný dopyt: Rastúce mzdy zvyšujú kúpyschopnosť obyvateľstva. Priemerná mzda v druhom štvrťroku dosiahla 1 654 eur a po odrátaní inflácie reálne vzrástla o 4,5 %. Ľudia tak majú viac peňazí a väčšiu ochotu investovať do bývania.
- Dostupnejšie hypotéky: Ceny tlačí hore aj pokles úrokových sadzieb v komerčných bankách, ktoré sa pri trojročnej fixácii blížia k trom percentám, čo robí úvery na bývanie dostupnejšími.
Jesenná prognóza nepoteší
Analytici predpokladajú, že rast cien bude pokračovať aj počas jesene, keďže september a október patria tradične k najsilnejším mesiacom na realitnom trhu. Podľa nich je ťažké odhadnúť strop, ktorý by mohol zdražovanie zastaviť.
Pokiaľ budú naďalej rásť príjmy ľudí v inflačnom prostredí, budú sa zvyšovať aj ceny nehnuteľností. Doplnili však, že podľa kompozitného indexu Národnej banky Slovenska sa zatiaľ nedá hovoriť o realitnej bubline.
Lepšie čakať, alebo kupovať?
Argumenty, prečo s kúpou neotáľať, sú momentálne veľmi silné. Momentálne všetky hlavné ukazovatele naznačujú, že ceny bytov budú v krátkodobom horizonte pravdepodobne ďalej rásť. Dopyt je poháňaný rastúcimi reálnymi mzdami, čo znamená, že ľudia majú viac peňazí. Ponuka je naopak extrémne slabá, keďže bytová výstavba, najmä v kľúčových lokalitách ako Bratislava, je na historických minimách.
Zároveň úrokové sadzby na hypotékach už klesli na relatívne priaznivé úrovne okolo troch percent. Ak sa rozhodnete čakať, riskujete, že o rok síce môžete získať o niečo lacnejšiu hypotéku, no cena samotného bytu môže medzitým stúpnuť o desaťtisíce eur, čím sa vám celá úspora na úrokoch stratí.
Na druhej strane, existujú aj relevantné argumenty, prečo sa oplatí počkať. Ten hlavný sa týka politiky Európskej centrálnej banky (ECB). V súčasnosti je ECB v takzvanej „komfortnej pozícii“ a drží úrokové sadzby nezmenené.
Ak sa však inflácia udrží pod kontrolou alebo ak by európska ekonomika začala spomaľovať, ďalším logickým krokom ECB by bolo znižovanie sadzieb. To by sa s istým oneskorením premietlo do ešte nižších úrokov na komerčných hypotékach na Slovensku.
Získanie hypotéky s úrokom napríklad 2,5 % namiesto 3 % môže v priebehu 30 rokov znamenať úsporu tisícok eur. Ďalším argumentom pre čakanie je riziko, že súčasný extrémne rýchly rast cien (vyše 15 % medziročne) nie je dlhodobo udržateľný a trh sa môže v budúcnosti ochladiť alebo stagnovať.
Čakanie by tiež poskytlo viac času na nasporenie vyššej vlastnej hotovosti, čo by znamenalo menší úver a nižšie mesačné splátky.
V konečnom dôsledku je to teda stávka. Kúpiť teraz znamená veriť, že ceny nehnuteľností porastú rýchlejšie, ako budú klesať úrokové sadzby. Naopak, čakať znamená dúfať, že úroky klesnú natoľko, že to vykompenzuje prípadný ďalší nárast cien bytov. Rozhodnutie je preto vysoko individuálne a závisí od vašej finančnej situácie, tolerancie k riziku a od toho, ako súrne potrebujete riešiť svoje bývanie.
