Zdražovanie na Slovensku je v tomto roku bežným fenoménom, na ktorý si zrejme musíme zvyknúť. A žiaľ, netýka sa len potravín, energií alebo diaľničných známok. Týka sa aj niečoho tak bežného a nevyhnutného, ako je bývanie. Rast cien nehnuteľností pretrváva už dlhšiu dobu, avšak koncom minulého roka došlo k výraznejšiemu skoku, dokonca padli aj cenové rekordy. Na základe údajov realitného portálu Nehnuteľnosti.sk o tom informuje denník Pravda.
Mnohých iste veľmi neprekvapí, že najväčší nárast cien bol zaznamenaný vo veľkých mestách, ako sú Bratislava, Košice či Žilina. V týchto lokalitách sa dokonca ceny nehnuteľností vyšplhali na nové historické maximá. Áno, koncom roka 2024 bola situácia okolo nehnuteľností horšia ako v období spred hospodárskej krízy.
K zdražovaniu nehnuteľností prispieva množstvo faktorov, výraznejšie však stabilizácia situácie na hypotekárnom trhu. Odborníci upozorňujú, že úrokové sadzby začali postupne klesať, hoci kupujúci si už „zvykli“ na vyššie úroky oproti prechádzajúcim rokom. Ďalšími kľúčovými faktormi, teda aspoň v niektorých lokalitách, sú novostavby a nedostatok dostupných nehnuteľností na predaj.
Výrazný nárast cien bol zaznamenaný naprieč všetkými regiónmi a typmi bytov, pričom medziročný nárast v mnohých prípadoch presiahol 10 percent.
Cenové rekordy majú jasné vysvetlenie
Aktuálny vývoj jasne potvrdzuje platnosť základných ekonomických pravidiel. Nakoľko dopyt po bytoch výrazne prevyšuje ich ponuku, majitelia de facto ryžujú na veľkom záujme tým, že dvíhajú ceny.
Pokiaľ ide o úrokové sadzby, ich pokles znamená, že sa hypotéky pre ľudí stávajú dostupnejšími. Mesačné splátky sú vďaka okresaným úrokom nižšie, takže si hypotéku môže dovoliť širší okruh ľudí. Taktiež platí, že keď sú sadzby nižšie, banky umožňujú väčšie úvery, čo vedie k vyššej kúpnej sile. Samozrejme, obecne lacnejšie hypotéky vedú k väčšiemu dopytu po nehnuteľnostiach, čím sa vraciame späť k pravidlu o dopyte a ponuke.
Ako to vyzerá v praxi? Dajme tomu, že kupujúci má rozpočet 1 000 eur mesačne na splátku hypotéky. V takom prípade si:
- Pri úroku 5 percent môže dovoliť hypotéku na byt za 200-tisíc eur;
- Pri úroku 3 percentá môže dovoliť hypotéku na byt za 250-tisíc eur.
Keď sa úroky znížia, kupujúci si môže dovoliť drahší byt. Ak to platí pre väčšinu ľudí, ceny nehnuteľností začnú rásť. Lacnejšie hypotéky teda znamenajú vyšší dopyt, motiváciu pre investorov kupovať byty na prenájom, motiváciu pre developerov stavať nové byty a zvyšovať ceny, ako aj snahu kupujúcich využiť nižšie úroky, kým trvajú.
Košice s rekordným rastom
Teraz ale späť k téme. Možno vás to prekvapí, no najväčší medziročný nárast cien menších bytov nebol zaznamenaný v hlavnom meste. Bol zaznamenaný v Košiciach:
- V Košiciach I stúpli ceny nehnuteľností v priemere o 18,06 percenta;
- V Košiciach II stúpli ceny nehnuteľností v priemere o 16,54 percenta;
- V Košiciach II stúpli ceny nehnuteľností v priemere o 20 percent.
Veľmi dobre však na tom nie je ani Banská Bystrica (nárast o 15,79 percenta) či Žilina (nárast o 14,79 percenta).
Podľa Michala Pružinského, analytika portálu Nehnuteľnosti.sk, je hlavným dôvodom zdražovania v Košiciach nízka ponuka bytov na predaj. Nová výstavba je v tomto meste minimálna, čo spôsobuje, že kupujúci sa sústreďujú na existujúce byty, čím tlačia ceny nahor.
Na druhej strane, v Žiline je rast cien spôsobený vysokou aktivitou developerov. Novostavby tvoria značnú časť ponuky, čo prirodzene zvyšuje priemerné ceny bytov. Menšie žilinské byty medziročne zdraželi takmer o 15 percent, zatiaľ čo trojizbové byty poskočili o takmer 22 percent.
Väčšie byty zdraželi hlavne v Bratislave
Pokiaľ ide o trojizbové byty, tie v priebehu posledného kvartálu 2024 rástli viac, než sa očakávalo. Najvýraznejší kvartálny nárast zaznamenali veľké byty v bratislavskom Starom Meste, kde ceny stúpli o 11,11 percenta.
Podľa Pružinského za tento vývoj môže dokončovanie luxusných developerských projektov v centre hlavného mesta. Ceny nehnuteľností v tejto oblasti patria dlhodobo medzi najvyššie na Slovensku, čo potvrdzuje aj súčasná situácia na trhu. Odborník dodáva, že rekordné rasty boli evidované aj v Košiciach I (rast o 28,82 percenta) a v Žiline (rast o 21,69 percenta).
Ceny bytov tak na Slovensku v roku 2024 zaznamenali rekordný nárast, pričom najvýraznejšie zdraželi nehnuteľnosti v Bratislave, Košiciach a Žiline. Očakáva sa, že aj v roku 2025 budú ceny pokračovať v miernom raste, najmä v mestách s nízkou ponukou nových bytov.
