Slovensko čakajú výrazné zmeny v pravidlách, ktoré ovplyvňujú každodenný život občanov aj fungovanie firiem. Ministerstvo spravodlivosti SR pracuje na novom Občianskom zákonníku, ktorý má nahradiť dlhé roky platné a často už neaktuálne predpisy modernejšími a prehľadnejšími pravidlami. Jednou z kľúčových oblastí, ktorú novela zásadne prekopáva, je nájomné bývanie, informuje denník Pravda.
Nová úprava reaguje na potreby z praxe a zavádza viaceré novinky. Legislatíva napríklad terminologicky nahrádza doterajší pojem „nájomca“ novým označením „nájomník“. Dôležitou zmenou je aj moment vzniku zmluvy – tá začne platiť už okamihom dohody o podstatných náležitostiach (čo sa prenajíma, na aký čas a za akú odmenu), pričom nie je nutné čakať na fyzické odovzdanie veci.
Trvanie nájmu a nové možnosti platenia
Nájomnú zmluvu bude možné naďalej uzavrieť na určitý alebo neurčitý čas. Ak doba nie je výslovne uvedená, platí, že zmluva je na dobu neurčitú. Novinkou je pravidlo pre extrémne dlhé nájmy – ak trvajú dlhšie ako 50 rokov, po uplynutí tejto lehoty ich bude môcť ktorákoľvek strana ukončiť bez ďalších obmedzení. Výnimkou budú špecifické situácie, napríklad zmluvy na dožitie alebo prípady, kde nájomník investoval do nehnuteľnosti značné prostriedky a potrebuje garanciu dlhodobého užívania.
Zákon ponecháva štandardné pravidlo platenia nájomného spätne (za uplynulý mesiac), ak sa strany nedohodnú inak. Zaujímavou modernizáciou je zavedenie tzv. rent-free period, teda obdobia bez nájomného. Ide o čas, kedy nájomník priestory ešte reálne nevyužíva (napríklad ich zariaďuje alebo rekonštruuje), a preto počas tohto dohodnutého obdobia neplatí.
Flexibilnejšie zvyšovanie nájomného
Nová legislatíva prinesie jasnejšie pravidlá pre úpravu cien. Prenajímateľ a nájomník sa budú môcť vopred dohodnúť na pravidelnom zvyšovaní nájomného, napríklad v závislosti od inflácie alebo cien v okolí. Ak by nájomník s takýmto dohodnutým zvýšením neskôr nesúhlasil, prenajímateľ sa ho bude môcť domáhať súdne.
Zákon dokonca umožní zvýšiť nájomné aj bez výslovnej dohody v zmluve, ale len pri zmluvách uzatvorených aspoň na tri roky, ktoré takéto zvyšovanie vyslovene nezakazujú. Ďalším dôvodom na zvýšenie ceny môže byť modernizácia alebo oprava bytu.
Rýchlejšie výpovede, ale s ochranou slabších
Zásadné zmeny nastávajú pri ukončovaní nájmu. Cieľom je zrýchliť proces, ak jedna zo strán stratí o nájomný vzťah záujem. Pri nehnuteľnostiach sa štandardná výpovedná lehota skracuje na dva mesiace, pri hnuteľných veciach dokonca len na desať dní.
Zákon však myslí na ochranu zraniteľných skupín. Ak ide o staršieho nájomníka, osobu s ťažkým zdravotným postihnutím alebo o dlhodobý nájomný vzťah, výpovedná lehota sa predlžuje na tri mesiace. V týchto prípadoch bude mať prenajímateľ navyše povinnosť spolupracovať s obcou, aby sa predišlo situácii, že nájomník ostane bez strechy nad hlavou. Novinkou je aj možnosť rýchlejšieho odstúpenia od zmluvy pri vážnom porušení pravidiel, napríklad pri dlhodobom neplatení, pričom každé odstúpenie musí byť písomne odôvodnené.
Pre koho sú zmeny priaznivejšie?
Zmeny prinášajú výhody aj nevýhody pre obe strany, no dá sa povedať, že prenajímateľom dávajú do rúk efektívnejšie nástroje na správu svojho majetku. Pre prenajímateľov je kľúčovou výhodou zrýchlenie procesov – štandardná výpovedná lehota pri bytoch sa skracuje na dva mesiace a zavádza sa možnosť rýchlejšieho odstúpenia od zmluvy pri neplatičoch. Taktiež získavajú silnejšiu pozíciu pri zvyšovaní nájomného, ktoré budú môcť za určitých podmienok vymáhať aj súdne, alebo ho dokonca jednostranne zvýšiť pri dlhodobých zmluvách, ak to nebolo zakázané.
Pre nájomníkov je výhodou najmä zavedenie inštitútu „rent-free“ obdobia, čo im ušetrí peniaze pri sťahovaní do priestorov, ktoré si musia najprv upraviť. Výrazne sa tiež posilňuje ochrana najzraniteľnejších skupín (seniori, zdravotne postihnutí), ktorým ostáva dlhšia trojmesačná výpovedná lehota a garancia pomoci od obce.
Na čo si treba dať pozor?
Nájomníci by si mali dať po novom pozor predovšetkým na znenie nájomnej zmluvy týkajúce sa zvyšovania cien. Ak uzatvárajú zmluvu na dlhšie ako tri roky, mali by trvať na tom, aby zmluva explicitne zakazovala jednostranné zvyšovanie nájomného, inak im ho prenajímateľ môže podľa nových pravidiel zvýšiť aj bez ich priameho súhlasu. Taktiež musia počítať s tým, že štandardná doba na vysťahovanie po výpovedi bude kratšia – len dva mesiace namiesto doterajších troch (ak nespadajú do chránenej skupiny), čo zvyšuje tlak na rýchle nájdenie nového bývania.
