Hoci na prelome rokov 2013 a 2014 ceny nehnuteľností na Slovensku dosiahli dno po globálnej kríze, opäť stúpli na rekordné hodnoty. Priemerná cena bytov prekonala 2 800 eur za meter štvorcový v treťom kvartáli 2025. Zároveň sa však, podľa analýzy Národnej banky Slovenska (NBS), objavil prvý, dlho očakávaný signál, že realitná „bublina“ môže opäť začať praskať. Informujú o tom Aktuality.sk.
Smrteľný koktail globálnych dlhov
Kolaps trhov v roku 2008 spôsobila neschopnosť veľkej časti Američanov splácať hypotéky. Aj keď sa objem hypoték v USA v rokoch po kríze znížil, v treťom kvartáli 2025 dlhovali obyvatelia USA cez hypotéky už približne 13 biliónov dolárov.
Tento nárast je pritom mierny v porovnaní s rastom záväzkov americkej vlády. Verejný dlh USA explodoval z 10 biliónov dolárov na takmer 38 biliónov dolárov (112-tisíc dolárov na obyvateľa). K tomu sa v roku 2025 pridal návrat Donalda Trumpa a jeho colná vojna, ktorá viedla k prudkému prepúšťaniu – v októbri prišlo o prácu vyše 150-tisíc ľudí, čo bola najhoršia bilancia za posledných 20 rokov.
Finančnú neistotu prehĺbil aj bankrot spoločností First Brands a Tricorol, po ktorom sa „vyparilo“ asi 10 miliárd dolárov. Šéf JPMorgan Jamie Dimon dokonca varoval pred „efektom švába“, naznačujúc, že podobné problémy môžu mať aj ďalšie inštitúcie.
Aj Slovensko sa zadlžuje
Aj na Slovensku dlh masívne narástol. Objem úverov na bývanie sa vyšvihol z približne 5 miliárd eur v roku 2008 na viac než 47 miliárd eur v septembri 2025. Rovnako extrémne sa zadlžil aj štát. Verejný dlh SR má na konci roka 2025 prekročiť 84 miliárd eur, čo v prepočte na obyvateľa predstavuje nárast z 3 500 na vyše 15 500 eur. Kabinet Roberta Fica je nútený konsolidovať. Táto vnútorná konsolidácia v kombinácii s problémami v zahraničí, najmä s hospodárskou recesiou v Nemecku, vytvára nebezpečný koktail.
Slabnúce hospodárstvo sa už prejavilo. Rast ekonomiky spomalil (Q1 0,9 %, Q2 0,6 %) a mierna nezamestnanosť (september 5,98 %) zaznamenala najväčší medzimesačný skok od marca 2021.
Signál z Košíc
NBS zverejnila 4. novembra 2025 komentár, ktorý naznačil obrat. Hoci celkový rast ponukových cien nehnuteľností postupne spomaľuje (Q3 1,3 %), analytici uviedli, že rast je badateľný hlavne na západe Slovenska (Trenčín, Bratislava).
Z Košického kraja však už prišiel signál obratu: V Košickom kraji, kde ceny tri štvrťroky rástli o viac ako 5 %, zaznamenali v lete 2025 pokles o 3,9 percenta. Mierne, o 0,4 percenta, klesli ceny aj v Banskobystrickom kraji.
Situáciu v Bratislave navyše „nafukujú“ takzvané investičné byty, v ktorých často nikto nebýva. Analýza denníka Sme z augusta 2025 ukázala, že viac než polovica z 3 600 bytov ponúkaných na predaj v hlavnom meste spadá do kategórie luxusných nehnuteľností (predávajú sa za viac ako 6 000 eur za meter štvorcový).
Na budúce ceny nehnuteľností v celej severnej hemisfére má vplyv aj hlboká demografická kríza, ktorá sa spomína len minimálne.
Čo ak by bublina naozaj praskla?
Prípadné prasknutie realitnej bubliny na Slovensku by znamenalo rýchly, výrazný a dlhodobý pokles cien nehnuteľností, zvyčajne v rozsahu 20 až 40 percent z vrcholu. Vzhľadom na to, že priemerná cena za meter štvorcový sa len nedávno pohybovala na úrovni 2 800 eur, takýto pokles by mal mimoriadne vážne a plošné ekonomické, finančné a sociálne dôsledky.
Najbezprostrednejší dopad by pocítili domácnosti, ktoré nakupovali nedávno a s vysokými úvermi. Vzhľadom na to, že celkový objem úverov na bývanie na Slovensku stúpol na takmer 47 miliárd eur, mnohí ľudia, ktorí si brali hypotéky pri nízkom vklade, by sa okamžite dostali do situácie negatívnej vlastnej hodnoty. Ich nehnuteľnosť by mala na trhu nižšiu hodnotu, než je ich nesplatený dlh voči banke.
Ak by v dôsledku spomalenia ekonomiky došlo zároveň k prepúšťaniu a nárastu nezamestnanosti (čo bol signál, ktorý sa už objavil), títo ľudia by mohli mať problém splácať úvery. Neschopnosť splácať hypotéku v kombinácii s negatívnou hodnotou by znamenala, že aj po exekúcii a predaji majetku by človek banke stále dlhoval rozdiel.
Veľkým rizikom je tiež kolaps stavebného sektora. Pri rapídnom poklese cien by developeri okamžite zastavili nové projekty, keďže by sa im už nevyplatili. To by viedlo k masívnemu prepúšťaniu v stavebníctve a nadväzujúcich odvetviach (výroba materiálov, architektúra), čím by sa spomalenie ekonomiky len prehĺbilo.
A keďže nehnuteľnosti sú najväčším majetkom väčšiny Slovákov, ich pokles hodnoty by spôsobil, že by sa ľudia cítili chudobnejší. To by viedlo k škrtom v spotrebe – obmedzili by sa napríklad nákupy áut, nábytku a inej spotrebnej elektroniky, čo by negatívne ovplyvnilo maloobchod a celkový hospodársky rast.
Banky by museli vytvárať vyššie rezervy na zlé úvery, čo by viedlo k sprísneniu podmienok pre poskytovanie nových úverov, čím by sa ekonomika dostala do ešte hlbšej recesie. Krach bubliny teda nevedie len k lacnejším bytom, ale predovšetkým k dlhému obdobiu finančnej stagnácie a zhoršenia životnej úrovne v celej krajine.
