Trh s nehnuteľnosťami na Slovensku prechádza výraznými zmenami. V tempe zdražovania už Bratislava nehrá prvé husle a predbehli ju východoslovenské regióny. Najvyšší medziročný rast cien zaznamenal Košický kraj, tesne nasledovaný Prešovským. Tento vývoj však podľa expertov spôsobuje vážnu krízu dostupnosti bývania, keďže príjmy obyvateľov s cenami nedržia krok. Na ich obavy upozorňujú Správy STVR.
Zdražovanie hlavne na východe
Podľa najnovších dát narástli ceny nehnuteľností v Košickom kraji medziročne takmer o 13 percent, čo je najviac na Slovensku. Cena za meter štvorcový tam stúpla o takmer 290 eur.
Veľmi podobná situácia je aj v Prešovskom kraji, kde ceny za meter štvorcový narástli o takmer 280 eur. Podľa realitnej špecialistky Róberty Meckovej sa ceny v najlepších lokalitách v Košiciach už nebezpečne približujú tým bratislavským.
Kríza dostupnosti
Ekonomický analytik Ján Košť upozorňuje na alarmujúci nesúlad medzi cenami bývania a príjmami domácností, ktoré rastú minimálne alebo vôbec. V dôsledku toho majú podľa neho mladí ľudia čoraz väčší problém získať hypotéku. Sú tak nútení hľadať podnájom, ktorý je však podľa neho vo väčšine prípadov ešte drahší ako mesačná splátka hypotéky.
Tento problém ilustrujú aj ceny v Košiciach, kde sa nájom za dvojizbový byt pohybuje od 700 do 900 eur mesačne. Róberta Mecková vysvetlila, že ceny nájmov v regióne výrazne stúpli aj v dôsledku vojny na Ukrajine a následného prílevu utečencov. Ján Košť zároveň poukázal na paradoxnú situáciu v Prešovskom kraji, ktorý má tretie najvyššie ceny nehnuteľností, no zároveň najnižšie priemerné príjmy na Slovensku.
Prečo sa to deje?
Za rastúcim záujmom o Košice a okolie je podľa odborníkov aj ohlásený príchod automobilky Volvo, ktorý láka do regiónu developerov a investorov.
Druhým faktorom, ktorý ovplyvnil najmä trh s nájomným bývaním, bol prílev utečencov z Ukrajiny po roku 2022. Košický a Prešovský kraj ako prihraničné regióny zaznamenali skokový nárast dopytu po nájomných bytoch, čo vyhnalo ich ceny na rekordné úrovne. Hoci sa situácia čiastočne stabilizovala, ceny nájmov zostali vysoké a vytvorili nový cenový štandard v regióne.
Tretím dôvodom je dlhodobo nízka ponuka nových bytov. Výstavba na Slovensku je vo všeobecnosti pomalá a nedokáže flexibilne reagovať na rastúci dopyt. V kombinácii so zvýšeným záujmom investorov a dopytom po nájmoch to vytvára prostredie, kde málo dostupných nehnuteľností súťaží o veľký počet záujemcov, čo prirodzene vedie k rastu cien.
Riziká sa začínajú kopiť
Tento vývoj má pre obyvateľov, najmä na východnom Slovensku, niekoľko veľmi negatívnych a priamych dopadov. Hlavným je kríza dostupnosti bývania. Ceny nehnuteľností rastú oveľa rýchlejšie ako platy, čo znamená, že pre čoraz väčšiu časť populácie, najmä pre mladé rodiny a ľudí s priemernými príjmami, sa vlastné bývanie stáva nedosiahnuteľným snom. Aj keď si dokážu nasporiť na časť kúpnej ceny, ich príjem už nestačí na získanie dostatočne vysokej hypotéky.
Tým sa dostávajú do takzvanej „nájomnej pasce“. Keďže si nemôžu dovoliť kúpiť vlastný byt, sú nútení zostať v podnájme. Vysoký dopyt však vyhnal ceny nájmov tak vysoko, že sú často drahšie ako by bola splátka hypotéky. Ľudia tak platia obrovské sumy za bývanie, ktoré im nikdy nebude patriť, a zároveň si kvôli vysokým nákladom nedokážu nasporiť na prípadnú kúpu vlastnej nehnuteľnosti v budúcnosti. Výsledkom je prehlbovanie sociálnych rozdielov a znižovanie životnej úrovne.
Mali by ste čakať s kúpou nehnuteľnosti?
Toto je veľmi zložitá otázka a odborníci sa v nej nezhodujú, no väčšina sa prikláňa k názoru, že čakanie na výrazný pokles cien nemusí byť správnou stratégiou.
Argumentom proti čakaniu je, že hlavné motory rastu cien na východe – investícia automobilky Volvo a celkovo nízka ponuka bytov – sú dlhodobé faktory. Očakáva sa, že dopyt bude v regióne v nasledujúcich rokoch skôr rásť, čo bude ceny naďalej držať na vysokej úrovni alebo ich mierne zvyšovať. Ako uviedli aj experti, zatiaľ nevidia dôvod na pokles. Ak máte dostatočné financie a stabilný príjem, kúpa teraz môže byť výhodnejšia, ako kúpa o rok či dva za potenciálne ešte vyššiu cenu.
Argumentom v prospech čakania môže byť očakávaný mierny pokles úrokových sadzieb na hypotékach v nasledujúcom období, čo by mohlo zlacniť financovanie. Tento pokles však pravdepodobne nebude dramatický a môže byť plne vykompenzovaný ďalším rastom cien samotných nehnuteľností.
Čakať sa oplatí len v prípade, ak predpokladáte, že dôjde k nečakanej ekonomickej kríze, ktorá by spôsobila pokles dopytu a cien, čo je však veľmi ťažké predpovedať. Pre väčšinu ľudí s vyriešeným financovaním je preto podľa expertov kúpa skôr otázkou nájdenia vhodnej nehnuteľnosti než čakania na ideálne podmienky na trhu.
